目次
はじめに
不動産投資において、物件選びは将来の収益確保やリスク管理に直結する重要なプロセスです。特に、これから不動産投資を始める方の中には、どんな物件を選べばよいのか迷う方も多いでしょう。
本記事では、そんな不動産投資初心者に向けて、不動産投資の基本的な仕組みから物件選びのポイント、投資家の属性別に適した物件、成功するための戦略までを解説します。
不動産投資の基本的な仕組み
不動産投資とは、取得した不動産物件を賃貸に出し、家賃収入を得る投資スタイルです。不動産投資には、以下のような特徴があります。
インカムゲインとキャピタルゲイン
不動産投資の収益源には、家賃収入であるインカムゲインと、将来的な物件の売却益であるキャピタルゲインの2つがあります。インカムゲインは安定的な収益源となる一方、キャピタルゲインは不動産市場の動向や物件自体の価値によって変動します。
ミドルリスク・ミドルリターン
不動産投資は、投資の種類の中では「ミドルリスク・ミドルリターン」と位置付けられています。株式の個別銘柄投資などのハイリスク・ハイリターンの投資と比較すると、リスクは中程度であり、比較的安定した収益を期待できます。
レバレッジ
不動産投資では金融機関による融資の活用が一般的で、自己資金以上の投資が可能となります。このように、レバレッジをかけて資産拡大を加速化できる点が不動産投資の大きなメリットです。
不動産投資の種類と特徴
不動産投資と一口にいっても、その種類は多岐にわたります。大きく分類すると、事業用不動産投資と居住用不動産投資の2種類があります。
事業用不動産投資は、オフィスビルや商業施設、店舗などを対象とした投資で、一般的に高い利回りが特長です。ただし、景気変動の影響を受けやすく、高度な専門知識と莫大な資金が必要とされるため、主に法人やプロの投資家向けの投資方法といえます。
一方、居住用不動産投資は、生活に根ざした「家賃」が収益の原資となるため、景気変動の影響を受けにくく安定してインカムを得られる点が特長です。個人でも参入しやすく、実際に多くの不動産投資家が選ぶのもこの分野です。
今回は、居住用不動産投資の中でも代表的な4つのタイプについて、その特徴やメリット・デメリットを紹介します。
区分マンション投資
区分マンション投資とは、区分所有マンションの1室を購入して賃貸し、家賃収入を得る運用方法です。東京や大阪などの都市部を中心に多くの投資用物件が流通しており、都心のワンルームマンションは単身者の需要が高いため、安定した入居率が期待できます。
メリットは、初期投資額が比較的少なく済む点です。中古の区分マンションであれば、1,000万円未満で購入できる物件もあり、不動産投資ローンを活用すれば少ない自己資金でも投資が可能です。
ただし、一般的に利回りは低く、物件によってはマイナスのキャッシュフローも発生します。所有しているのは「1室のみ」であるため、空室の期間はまったく収益が発生しない点も注意が必要です。
一棟アパート投資
一棟アパート投資は、一棟のアパート全体を購入し、複数の部屋を賃貸して家賃収入を得る投資方法です。投資家はそのアパートの「大家さん」として、建物全体の運営を担います。区分マンション投資に対して、「一棟もの」と呼ばれます。
この投資方法の魅力は、部屋数が多いため、家賃収入の柱が複数あるという点です。仮に1部屋が空室となっても、他の部屋からの収益で一定のキャッシュフローを維持できるため、区分マンションよりもリスク分散が効いています。
ただし、初期投資額は高めとなり、数千万円から億単位の物件も珍しくありません。物件の管理はオーナー自身が行う「自主管理」も可能ですが、管理業務は多岐にわたるため管理会社に委託するのが一般的です。
間取りは単身者向けのワンルームから1LDKが主流で、学生や単身世帯のニーズを取り込む工夫が大切です。
一棟マンション投資
一棟マンション投資は、アパートと同様に一棟ものの投資スタイルですが、構造や規模の点で違いがあります。鉄筋コンクリート（RC）造や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造などで耐久性が高く、3階建て以上の大型物件が一般的です。
一棟マンションは、アパートに比べて建築コストが高く、その分家賃設定も高めとなります。立地によっては、長期的な資産価値向上が期待できるのも魅力です。
購入価格が高額であることから、融資の審査もより厳しくなります。建物の規模が大きくなる分、保守点検と修繕費用も高額になりやすく、長期的な資金計画が必要です。
戸建て賃貸投資
戸建て賃貸住宅への投資は、ファミリー層を対象とした投資スタイルで、主に郊外の住宅地などでニーズがあります。1戸単位での賃貸となるため、入居者の入れ替え頻度が比較的少なく、長期間安定した家賃収入を得られる傾向があります。
子育て世帯やペットを飼っている世帯などは、集合住宅よりも戸建て住宅を希望するケースが多いため、競合が少ない分、安定性の高い運用が可能です。将来の売却によって、キャピタルゲインが得られる可能性がある点もメリットです。
ただし、築年数が古い戸建て住宅は金融機関の融資付けが難しいケースがあるため、現金での投資を考える必要があります。
投資家の属性別に考える物件選び
不動産投資では、投資家の職業や属性によって金融機関の融資姿勢も変化するため、適した物件や投資戦略が異なってきます。
会社員・公務員向けの物件
会社員や公務員は安定した収入と社会的信用があることから、比較的融資を受けやすい立場にあるといえますが、融資可能額には限度があるためその範囲での物件となります。
ポイントは融資額
金融機関から見ると、会社員や公務員は「安定収入が継続する存在」なため、一般的に融資審査は通りやすい立場とされます。ただ、融資限度額は「年収の◯倍」という形で定められるケースが多く、物件価格がその範囲を超えてしまうと融資が難しくなります。
候補となる物件タイプとしては、中古の区分マンション、中古の一棟アパート、中古の戸建て賃貸が候補となるでしょう。
副業制限への配慮
会社員や公務員が不動産投資を行ううえで、もう一つ注意すべき点が「副業規定」です。最近は副業解禁をする企業が増えていますが、企業ごとにルールが異なるため、事前に自社の就業規則を確認しておきましょう。
また、公務員は副業禁止の原則がありますが、一定のルール下で不動産投資が認められています。基準は以下の通りです。
・所有する物件が5棟以上でないこと
・物件の部屋数が10室以上でないこと
・年間家賃収入が500万円以上でないこと
また、本業に支障をきたさないために、物件の管理を管理会社に委託することも求められます。
経営者向けの物件
経営者は事業収入や財務状況に応じて、多様な不動産投資の選択肢があります。会社員・公務員と比べると収入に波があるケースもありますが、経営する法人の事業が順調であれば、金融機関は融資に前向きになってくれるでしょう。
一棟ものでキャッシュフローの最大化
経営者にとって不動産投資の最大の魅力の一つは、事業収益とは別の安定したキャッシュフローを得られる点です。部屋数が多く収益性の高い一棟ものが有力な選択肢となります。
自己資金に余裕があり、金融機関の融資も見込めるのであれば、一棟マンションが狙い目となります。一定規模のキャッシュフローを安定的に得られるとともに、将来的な資産価値向上も期待できます。
物件の選定にあたっては、何よりも立地が重要です。間取りが単身者向けの賃貸マンションの場合、最寄りの駅からの距離は徒歩10分以内が原則となります。駅は複数路線が乗り入れているターミナル駅が望ましく、商業施設が充実しているとなおよいでしょう。
法人名義での投資も選択肢に
経営者の場合、個人としてではなく法人名義で不動産を購入するという選択肢も出てきます。企業が不動産を活用する戦略はCRE（Corporate Real Estate）戦略と呼ばれますが、この場合、個人の不動産投資とはまた異なる視点での運用が求められます。
経営する事業法人名義への融資は、個人名義よりも金融機関の審査が厳しくなる傾向があります。金融機関が、不動産投資以外の事業に資金が使われるリスクも考慮するためです。
CRE戦略は、企業価値をより一層高めていくポテンシャルを秘めていますが、上級者向けの道でもあります。経営リソースを割き、優秀なコンサルタントを味方につけて、万全の陣容で臨む必要があるでしょう。
医師向けの物件
医師（特に勤務医）という職業は、高収入でありながら非常に多忙で、自由な時間が限られるという特徴があります。そのため、不動産投資を検討する際は、「収益性」だけでなく「運用の手間が少ないかどうか」が非常に重要な判断基準となります。
また、高収入であるがゆえの税金の負担が重いという悩みを抱えているため、節税メリットを意識した不動産投資が最適となるでしょう。医師が不動産投資を始める場合には、「節税の最大化」と「時間効率の良さ」という2軸を押さえた物件選びが重要となります。
節税を意識した物件選び
医師は高額な収入を得ている分、所得税・住民税の負担が重くなりがちです。そのため、不動産投資においては「節税効果の高い物件選び」が重要な戦略の一つとなります。
具体的には、法定耐用年数をすでに過ぎている築古の中古一棟アパートなどが狙い目です。これらの物件は、減価償却期間の年数が短いため毎年計上する減価償却費が大きくなり、課税所得の大幅な圧縮が可能になります。
築22年以上の木造一棟アパートであれば、耐用年数が過ぎているため4年で減価償却ができ、年間1千万以上の減価償却費を計上できるケースもあります。減価償却を最大限に活用すれば、課税所得を圧縮でき、所得税・住民税を大きく軽減できます。
ただし、節税ばかりに目が行き過ぎると、収益性や資産価値といった基本的な視点を見落としてしまう可能性があります。物件の立地と賃貸需要、将来的な資産価値もしっかり見極めた上で、節税と収益性のバランスが取れた物件選定が必要です。
時間をかけずに管理できる物件
医師は日々の業務に忙殺されており、投資にかけられる時間が限られています。そのため、「手間をかけずに運用できる物件」の選定が大前提となります。
そのためには、信頼できる管理会社へ委託することが何よりも重要になります。信頼できる管理会社へ委託すれば、入居者募集業務や家賃回収といった入居者管理業務、物件の保守メンテナンスなどの建物管理業務をすべて任せられ、オーナー本人の関与を大幅に節約できます。
修繕の手間を省くために、新築物件を選ぶというのもポイントになるでしょう。
不動産投資の物件選びに成功するためのポイント
不動産投資で成果を上げるためには、ただ良い物件を探すだけでなく、自身の状況に合った戦略を持つことが肝要です。
投資目的を明確にする
不動産投資の出発点は、自分がなぜ投資をするのかという目的の明確化にあります。目的が明確でないと、選ぶべき物件や戦略も曖昧になり、結果的に期待したリターンが得られない可能性が高まります。
節税を目的とするのであれば、減価償却を大きく取れる耐用年数切れの築古物件が候補になりますし、キャッシュフロー重視であれば、利回りの高いエリアでの一棟アパートを狙います。長期的なスパンで資産を築きたい場合は、賃貸需要と地価上昇が見込めるエリアでの一棟マンションが候補に挙がるでしょう。
リスク許容度に応じた戦略を策定する
投資にはリスクがつきものですが、そのリスクをどこまで許容できるかは人によって異なります。年齢が若く、これから資産形成を進めていく方であれば、リスクを積極的に取る方法もあります
不動産投資においては、融資を活用してレバレッジを効かせる手法があり、手元資金がまだ少額な初心者でも資産を獲得できるチャンスがあります。極論すると、フルローンであれば手元資金ゼロでも収益を得られるのです。その場合は、金融機関が融資を出しやすい新築物件が狙い目となります。
一方、リスクをあまり取れない方は、レバレッジ比率を下げるとともに、空室リスクの低い都市部の中古一棟アパート・マンションへの投資などが適しているでしょう。
信頼できるパートナーを選ぶ
不動産投資で成功するには、オーナー単独の力だけでなく、専門家のサポートが不可欠です。投資計画の策定から物件の取得、管理運営、税務申告に至るまで、各分野のプロフェッショナルとの連携が鍵となります。信頼できるパートナー選びこそが、投資を成功に導く重要な要素なのです。
具体的には、資産運用コンサルタントや不動産仲介会社、販売会社、管理会社、税理士が挙げられます。実績が豊富で、的確なアドバイスができるパートナーを選ぶようにしましょう。
まとめ
不動産投資は、しっかりとした知識と戦略を持って取り組めば、安定した資産形成を実現できる魅力的な投資方法です。しかし、物件選びを誤ると、大きな損失を抱えるリスクもあります。
だからこそ、もっとも重要なのは「信頼できるパートナー選び」です。最適な物件を見極めるためには、自分の投資目的やリスク許容度を把握したうえで、実績ある専門家を味方につけるようにしましょう。
弊社・ウェルスパートナーでは、不動産投資に関する無料セミナーやオンライン相談会を実施しており、初心者の方でも安心して第一歩を踏み出せる環境を用意しています。物件選びから資産ポートフォリオの構築まで、丁寧なサポートを提供いたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。
株式会社ウェルス・パートナー
リアルアセットマネージャー
早稲田大学商学部卒業後、大和ハウス工業株式会社へ入社。
富裕層・地主に賃貸住宅での土地活用ソリューション提案に従事。東急リバブル株式会社にて投資用不動産の売買仲介を経験後、株式会社ウェルスパートナーに入社。マネー現代など大手メディアでの記事執筆も行う。
