【不動産売却検討者必見】不動産仲介会社を選ぶポイントとは?

はじめに

不動産売却を検討するうえで、信頼できる不動産仲介会社の選択は、成功への第一歩といえるでしょう。初めて売却する場合どの仲介会社を選べばよいのか迷ってしまう人も多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産取引における仲介の意味から説き起こし、仲介会社の信頼性を見極める方法や気をつけるべき点まで、選び方のポイントをわかりやすく解説します。

不動産取引における仲介の基本知識

そもそも不動産取引において、仲介とはどういうものなのでしょうか。

仲介とは宅建業法の媒介

不動産取引における「仲介」は、宅地建物取引業法では「媒介」と定義されます。

不動産取引には「売買」「交換」「貸借」という3種類の契約形態があり、いずれの場合でも、不動産取引の当事者(売主と買主、あるいは貸主と借主)の間に宅建業者が関与することが一般的になっています。

不動産仲介会社(宅建業者)は、売買や賃貸借の契約を円滑に進めるための手続きや交渉をサポートします。この不動産会社の役割を一般的には仲介と呼びます。宅建業法の媒介と日常的に使われる仲介は、基本的に同じ意味を持つ言葉です。

不動産の取引態様

不動産の取引態様には、「仲介・媒介」だけでなく他にもいくつかの形態が存在します。「取引態様(とりひきたいよう)」とは、不動産取引における宅建業者の立場を示す言葉です。それぞれの取引態様の特徴を理解することで、自身に適した方法を選択できるようになります。

売主

「売主」とは、売主様と買主様が直接契約を結ぶ取引態様を指します。この場合、不動産仲介会社などの第三者が間に入らない、いわゆる「自ら売主」の形式となります。

個人間取引であれば、宅建業法は適用されません。また、不動産仲介会社を利用しないため、仲介手数料が発生しないというメリットがあります。一方で、契約内容や法的な手続きはすべて当事者が行う必要があるため、不動産に関する知識や経験がない場合はリスクが高くなる可能性があります。

代理

「代理」とは、売主に代わって宅建業者が契約行為を行う取引態様です。売主は不動産会社と代理契約を結び、会社が売主の代理人として取引全般を担当します。

代理契約によって、売主は契約に関する細かい手続きや交渉を任せ、時間や労力を節約します。一方で、代理人に対して報酬が発生するため、費用面では注意が必要です。

媒介

「媒介」は、不動産売買においてもっとも一般的な取引態様です。不動産を売却したい場合、個人で買主を見つけるのは困難です。そのため、専門知識と幅広いネットワークを持つ不動産仲介会社に媒介を依頼するケースが多くなります。

不動産取引は通常の物品売買と異なり、非常に高額な資産が対象となるため、慎重な対応が求められます。売主には「契約内容不適合責任」が発生する場合があります。これは物件に瑕疵(欠陥)があった場合などに、売主が一定の法的責任を負うものです。

不動産仲介会社を利用すれば、契約リスクへの対応や取引の進行を任せられます。

媒介契約の3つの種類

不動産を売却する際、不動産仲介会社に売却を依頼するためには媒介契約を結ぶ必要があります。この契約は、不動産会社が売主に代わって購入希望者を探し、契約を進めるための重要なステップです。

媒介契約には、以下の3つの種類があります。それぞれの特徴を理解し、目的に合った契約を選びます。

種別 取引相手の自己発見 有効期間 依頼できる会社の数 報告義務
一般媒介契約 できる 規定なし 規定なし 規定なし
専任媒介契約 できる 最長3ヶ月 1社 2週間に1回以上
専属専任媒介契約 できない 最長3ヶ月 1社 1週間に1回以上

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産仲介会社に同時に依頼できる契約形態です。売主が広く購入希望者を募りたい場合や、不動産会社に対して特定の制約を設けたくない場合に適しています。

専任媒介契約

専任媒介契約では、不動産会社1社のみに仲介を依頼します。売主自身が購入希望者を見つけた場合でも、その相手方と直接契約を結ぶことが可能です。

この契約には仲介会社にいくつかの義務がともないます。

1.レインズへの登録

契約後7日以内に、指定流通機構(レインズ)へ物件情報を登録する義務があります。これにより、購入希望者への物件情報提供が迅速に行われます。

2.業務状況の報告

不動産会社は、少なくとも2週間に1回、売却活動の進捗状況を報告する義務があります。

契約の有効期間は最長3ヶ月ですが、更新が可能です。専任媒介契約は、信頼できる1社に絞って依頼したい方におすすめです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に、不動産会社1社のみに仲介を依頼する契約です。同契約では、売主が購入希望者を見つけた場合でも、必ずその不動産会社を通じて契約を結ぶ必要があります。

この契約も以下の義務がともないます。

1.レインズへの登録

専任媒介契約と同様に物件情報をレインズに登録する義務がありますが、専属専任媒介契約では契約後5日以内とより迅速な対応が求められます。

2.業務状況の報告

少なくとも1週間に1回、不動産会社から売却活動の進捗状況を報告してもらえます。

専属専任媒介契約は、確実に不動産会社を通じて契約を進めたい場合や、細やかな報告を重視する方に適しています。

仲介手数料の仕組み

不動産を売却する際には、不動産仲介会社に支払う仲介手数料が発生します。この手数料には上限があり、宅地建物取引業法(宅建業法)によって規定されています。売却を進める際は、手数料額を確認することが必要です。

仲介手数料の上限額

仲介手数料は、売買価格に応じて次のように定められています。

売買価格仲介手数料の上限額一覧

200万円以下の部分 売買価格の5%+消費税
200万円超~400万円以下の部分 売買価格の4%+消費税
400万円超の部分 売買価格の3%+消費税

速算式(売買価格400万円超の場合)

売買価格が400万円を超える場合、以下の速算式で簡単に仲介手数料を求めることができます。

仲介手数料 = 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

例えば、売買価格が1,000万円の場合、この速算式を用いると、

1,000万円 × 3% + 6万円 + 3万6千円 = 39万6千円

39万6千円が仲介手数料の上限額となります。

通常業務の費用は請求できない

不動産仲介会社が通常の仲介業務を行う際に発生する費用(広告費や事務手数料など)は、依頼者に別途請求することはできません。これらの費用は、宅建業法で仲介手数料の中に含まれるべき費用とされています。

不動産仲介会社への依頼で気をつけるべき「囲い込み」

不動産の売却を不動産仲介会社に依頼する際には、「囲い込み」という問題に注意する必要があります。この行為は、売却活動に影響を及ぼし、売主に不利益をもたらします。

不動産仲介会社の「囲い込み」とは

「囲い込み」とは、不動産仲介会社が売主から依頼を受けた物件情報を他の不動産会社に共有せず、取引を自社内で完結させようとする行為を指します。この行為は、不動産会社が仲介手数料を売主と買主の双方から受け取る「両手仲介」を狙って行われます。

「囲い込み」が行われると、以下のような問題が生じる可能性があります。

売却チャンスの減少

他の不動産会社に物件情報が共有されないため、買主候補が限られ、売却までに時間がかかることがあります。

売却価格の低下

買主候補が少ない場合、競争が起きずに売却価格が下がるリスクがあります。

「囲い込み」は、たくさんの買主を集める能力を持っている大手不動産会社にしばしば見られます。大手だから信頼できるとはなりませんので、注意が必要です。「囲い込み」のリスクを避けるためにも、依頼する不動産会社が透明性を持って売却活動を行っているかを確認することが重要です。

2025年より「囲い込み」が処分対象に

2025年1月1日から、不動産仲介会社による囲い込みが宅建業法施行規則の改正により、正式に処分対象となります。この改正で、宅建業者は物件情報をレインズに登録した事実とともに、公開中なのか購入申込みありなのかなどのステータスを売主に周知する義務が課せられます。また、「囲い込み」が確認された宅建業者は、指示処分や業務停止処分を受けます。

今次の改正により、売主が「囲い込み」の被害を受けるリスクは減少すると期待されています。改正後も、売主自身が契約内容や不動産会社の対応をしっかり確認することが重要です。

不動産仲介会社の種類

不動産仲介会社は大きく分けて「大手」「地域密着型」「フランチャイズ型」の3つのタイプに分類されます。それぞれの会社には独自の強みと特徴があります。大手は広範なネットワークと情報量、地域密着型は個別対応と地域理解、フランチャイズはブランド力と地域適応性を兼ね備えています。

売主は、自分のニーズにもっとも合った不動産会社を選ぶようにします。それぞれの特徴やメリットについて見ていきましょう。

大手不動産会社

大手不動産会社は全国規模で展開しており、広範なネットワークと豊富な物件情報を持っています。顧客は多様な選択肢から物件を選択できます。広告やマーケティングに多額の資金を投じており、テレビCMやインターネット広告などの大規模なプロモーションを実施しており、高いブランド力が特徴です。代表的な企業としては、「三井のリハウス」「東急リバブル」などが有名です。

地域密着型不動産会社

地域密着型の不動産会社は、特定の地域に特化してサービスを提供します。地元市場に精通しているため、地域の特性やニーズに応じた的確な提案が可能です。顧客との信頼関係を重視し柔軟な対応をしてくれる傾向がありますが、正直「当たり・ハズレ」があるのも事実です。

フランチャイズ型不動産会社

フランチャイズ型の不動産会社は、全国的なブランドの下で独立した店舗が運営される形態です。加盟店は、ブランドの知名度やノウハウを活用しつつ、地域に根ざしたサービスを提供します。「アパマンショップ」や「センチュリー21」などが代表例です。

この形態では、フランチャイズネットワークを活用した広範囲の展開が可能で、地元オーナーが運営するため地域情報にも強みがあります。ただし、店舗によってスタッフのスキルにばらつきが見られます。

信頼できる不動産仲介会社を選ぶポイント

収益物件の購入や売却を検討する際、信頼できる不動産仲介会社の選定は成功への鍵となります。収益物件の取引は、実需の居住用不動産の取引とは異なり、収益性や投資リスクを正確に見極める専門知識が求められます。

信頼できる仲介会社を選ぶための具体的なポイントを紹介します。

不動産関連の法令や税務に精通している

収益物件の取引では、法令や税務の知識が不可欠です。例えば、譲渡所得税の税率は所有期間によって変わりますが、売却の仲介においてその事実を念頭に置いて売主にアドバイスができるかが問われます。

法令・税務に精通した仲介会社は、取引のリスクを最小限に抑え、スムーズな手続きを支援してくれる心強いパートナーです。

収益物件の売買に詳しい

実需物件と収益物件の購入・売却では、手続きの流れは同じですが、重点ポイントが異なります。売却の例で考えると、実需物件の場合、次の買主は実際に物件に居住する世帯になります。買主にとって生活の場となるため、内装や間取り、利便性などがポイントとなるでしょう。

これが収益物件になると、買主は収益性を最重要視するようになります。仲介会社には利回り計算やキャッシュフロー分析、収益還元法による価格算定など、専門的な知識と経験が必要です。

収益物件の取引実績が豊富であるか、地域や市場動向に応じた収益シミュレーションを提供できるか、スキル・知識を有しているかを確認しましょう。収益物件を見極めるためには、仲介会社が持つ市場知識と提案力が大いに役立ちます。

売却戦略を持っている

収益物件の売却は、不動産投資の出口戦略として極めて重要です。明確なターゲットと売却戦略が必要とされ、広告やプロモーションの手法、価格設定の適切さなどの提案ができる仲介会社の選択が成功への近道です。

チェックすべきポイントとしては、以下の点が挙げられます。

1.広告媒体(不動産ポータルサイト、SNS、投資家向け情報誌など)を効果的に活用しているか。

2.販売スケジュールや価格設定に関して具体的なプランを提案してくれるか。

3.市場動向に応じた柔軟な価格調整が可能か。

明確な売却戦略を持つ仲介会社は、収益物件の価値を最大限に引き出し、効率的な売却を実現します。

担当者が信頼できる

仲介会社全体の評判が良くても、担当者の能力や対応次第で取引の成否が分かれます。担当者の信頼性を見極めるために、以下のポイントに注目しましょう。

1.迅速な対応力

メールや電話へのレスポンスが早く、質問や依頼に迅速に対応しているか。

2.宅地建物取引士の資格

担当者が宅地建物取引士の資格を保有しているかを確認します。資格保有者であれば、一定の知識とスキルを担保できます。

3.コミュニケーション能力

売主の意見や質問にしっかり耳を傾け、適切な提案を行う姿勢を見ます。

4.具体的な提案力

売却計画や戦略を具体的に説明でき、取引全体を見通した明確なプランを提示してくれるかを見ます。

信頼できる担当者は、取引をスムーズに進めるだけでなく、売主の不安を解消するパートナーとなります。

まとめ

不動産投資の成功は、信頼できる不動産仲介会社との出会いにかかっているといえます。慎重に選んだパートナーがいれば、複雑な手続きやリスクも安心して乗り越えられるでしょう。

最初の一歩を踏み出すのは不安かもしれませんが、その一歩が未来の成果を形作ります。不動産仲介会社の選定には妥協せず、確かな情報と冷静な判断をもとに最良の選択をしましょう。

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