皆さん、こんにちは。株式会社ウェルス・パートナー代表の世古口です。
今回のテーマは、「資産運用のプロ世古口が最近投資した都内一棟RCマンションとは？」です。
そこからちょうど3ヶ月かけて、このたび無事に投資実行にまで至りました。今回は、私が実際に購入した都内一棟RCマンションの詳細や不動産投資における重要ポイント、また手続きの中で苦労した点などをお伝えすることで、皆さんの資産運用の参考にしていただければ幸いです。
私自身が動いたことといえば、内見に行き、必要書類を集め、銀行の決済に出向いたくらいです。物件の選定から詳細な内見・調査に至るまで、ほとんど全てを当社不動産担当の中武が手際よく進めてくれました。今回、私が購入した物件全体のプロセスはどうでしたか。
目次
物件概要
世古口「それではまず、私が投資した都内一棟RCマンションの物件概要についてお伝えします。決済が完了したのは2026年4月末なので、直近の不動産市況や借入状況なども参考にしていただけると思います。では、重要な項目に絞って物件をご説明します。」
立地
中武「東京都大田区千鳥という場所の物件です。多摩川沿いのエリアで、東急多摩川線・池上線の最寄り駅からそれぞれ徒歩6分という、非常にアクセスの良い立地になっています。」
世古口「千鳥という地名はあまり聞き馴染みがないかもしれませんが、内見の際に周辺環境を見た感じでは、都心部にも近いベッドタウンでありながら、落ち着いて住めるような印象を受けました。ファミリー向けにも単身向けにも需要がありそうな感じですね。」
中武「そうですね。賃貸需要もしっかりあると思います。」
世古口「交通アクセスの点でも、蒲田方面や、五反田や品川などにつながるターミナル駅として便利な印象を受けました。」
中武「そうですね。山手線の西側エリアにアクセスしやすい立地です。また、人気の自由が丘や二子玉川にも比較的近いのではないでしょうか。」
世古口「やはり2路線が使えるメリットは大きいと思います。東急多摩川線・池上線のどちらの駅からも徒歩6分程度は便利ですね。」
中武「実は、当社の社員の中に以前このエリアに住んでいた者がおりまして、話を聞いたうえで、内見時には周辺環境などもかなり綿密にチェックしました。」
世古口「多摩川に若干近いので、最初はハザードマップ（水害リスク）が心配でしたが、問題はなさそうなですね。」
中武「はい。この物件に関しては、ハザードマップの水害想定エリアにほとんどかかっていない場所でした。ですから、私としても安心して投資対象としてピックアップしました。」
世古口「知名度はさほど高くはない大田区千鳥ですが、賃貸需要がしっかりあり、単身向け需要も高く、駅からも近いという好条件が揃っていることから、これなら間違いないと判断し、この物件に決めました。」
建物
中武「次に建物ですが、一棟RCマンション・築1年・4階建て・全10室で、単身向けが中心の間取りになっています。」
世古口「10室のうち9室が1Kで、もう1室がやや広めの2LDKという構成ですね。」
中武「そうですね。基本的には単身向け中心の間取りです。」
世古口「築1年なので、ほぼ新築といっていい状態です。私もいろいろな物件に投資してきましたが、一棟RCマンションは今回が初めてになります。最も頑丈で耐久性の高い構造への投資ということで、今回ようやく実行に移すことができました。」
物件価格
中武「金額は3億円で、土地と建物の比率が1対1となっています。」
世古口「3億円の土地と建物、1.5億円ずつですね。以前、私が投資した横浜の一棟木造アパートは、確か土地が4割、建物が6割という比率だったと記憶しています。今回はそれよりも土地の割合が高く、50：50のバランスとなっています。都心の物件ということで、資産性の高さが、このバランスにも如実に表れているのでしょうか。」
中武「その通りです。とてもバランスがいいと思います。都内の物件は、土地の割合が5割～6割程度のケースが多いのですが、今回の物件もその水準に当てはまっています。」
世古口「因みに、3億円という価格帯は、都内一棟RCマンション市場の中では、どういった位置づけになるのでしょうか。」
中武「ボリュームゾーンは3〜5億円なので、市場の中ではやや小ぶりな方かと思います。最近では、3億円台の物件自体が少なくなってきています。その中で今回はタイミングよく、条件の整ったちょうどいい物件を探すことができたと感じています。」
借入条件
中武「次は借入条件です。物件価格3億円に対して借入金額が2億5,000万円、金利1.7%、期間35年という条件でした。」
世古口「某地銀での借入比率83%というのは、なかなかないケースです。借入比率的にはすごく高いですね。これは借りすぎではないかと思ってしまうほどの好条件ですね。」
中武「はい。結果的に、借入比率を高めることができました。実は他の金融機関にも相談していましたが、他行では1億5,000万円程度までが限界という話も出ていました。そのため、少し心配もしたのですが、粘り強く交渉を重ねた結果、最終的にこの好条件を引き出すことができました。」
世古口「持ち出しが1億円違うのはかなり大きいですよね。」
中武「そうですね。金利は他行の方が安いケースもありましたが、持ち出し額が大きく変わりました。」
世古口「また、通常30年が多い中で、期間35年というのもかなり好条件ですね。キャッシュフロー的にかなり余裕が生まれます。」
中武「はい。金利1.7%という水準も、昨今の金利上昇環境を考えると悪くないといえます。」
世古口「最も低いところで1.2〜1.3%くらいでしょうか。それに比べれば少し高いですが、許容範囲かと思います。いい銀行を見つけていただき、本当にありがとうございました。完済を目指して頑張ります。」
自己資金・諸費用
中武「自己資金は6,913万円、諸費用込みで約7,000万円です。」
世古口「頭金が5,000万円、諸費用が1,913万円です。諸費用がかなりかかっていますね。内訳を教えてください。」
中武「はい。仲介手数料が940万円、事務手数料が550万円、その他登記費用・不動産取得税等が423万円です。事務手数料については銀行の手数料で、かからないケースもありますが、今回は借入比率を高め、金利を安くしたため、コベナンツ（誓約）型の費用として発生しました。
世古口「会社売却後の方や上場会社オーナーの方は、基本的にコベナンツ手数料はかからないのですが、私は未上場会社のオーナー経営者という立場上、事業リスクを融資に組み込む形になったため、このような費用が発生しました。
つまり、未上場会社のオーナー経営者の方は、不動産投資の融資においてコベナンツに関わる事務手数料が発生する可能性があるということですね。」
中武「そうですね。銀行にもよりますが、頭に入れておいていただいた方がいいと思います。」
収益性
世古口「次は物件の収益性です。表面利回りはどのような結果になりましたか。」
中武「表面利回りが4.79%、実質利回りが4.18%という数値になっています。」
世古口「昨今の不動産市況や立地を総合的に勘案すると、かなり良い利回りといえるのではないでしょうか。」
中武「はい。交渉がうまくいき、いい条件で購入することができました。収益性とバランス性重視型の物件のメインの利回りは4.5〜5%の間が目安になります。今回の物件は、ちょうどその範囲に収まっています。」
頭金対比の実質利回り
世古口「不動産は借入を活用して投資しているため、頭金に対して、ローンコストを引いた後の実質利回りが何%になるかという、ROE（自己資本利益率）のような発想の数値が重要です。この数値はどうなりましたか。」
中武「頭金対比の実質利回りは16.5%になります。頭金5,000万円に対して、一棟RCマンションの物件としては極めて高い水準です。借入がうまくできたため、自己資金が物件価格の20〜30%程度に抑えられ、この利回りで計算すると16%を超えてきました。」
世古口「昨年私が投資した一棟木造アパートでは頭金対比利回りが約20%でした。一棟RCマンションで16.5%は素晴らしい結果だと思います。」
相続税評価
世古口「次に相続税評価についてです。不動産を購入した場合、相続時の評価額は購入金額のままではなく、不動産ならではの特別なルールで計算されます。今回の物件はどうなりましたか。」
中武「3億円で購入したこの物件の相続税評価額は5,610万円です。物件金額に対しては、実に81%減という大幅な圧縮効果となりました。相続税の軽減効果という点においても、極めて高い物件といえます。」
世古口「 私はまだ43歳なので、相続税評価はあまり意識していませんでしたが、これは思わぬ副産物といえますね。一般的には70〜80%減に収まるケースが多いなかで、かなり高い効果が出たと思います。」
定期借家契約
世古口「もう一つ、この物件の特筆すべきポイントとして、入居者との契約が『定期借家契約』になっている点が挙げられますね。」
中武「はい。全室すべてが定期借家契約になっている物件は珍しいです。契約更新のタイミングで、その時の相場に合わせて家賃を改定しやすいため、オーナーにとっては非常に大きなメリットかと思います。」
世古口「特に昨今のインフレ環境においては有効ですね。インフレが続くなかで、定期借家契約であるという点も、私がこの物件に惹かれたポイントの一つです。」
年間キャッシュフローシミュレーション（10年分）
世古口「では次に、この物件に投資した場合の年間キャッシュフローシミュレーション10年分を確認していきましょう。」
中武「投資1年目のキャッシュフローをご説明します。
収入：1,431万2,000円
内訳は、満室時家賃、礼金、更新料、空室期間相当額（入居率97%と仮定）、家賃下落相当額（毎年0.5%ずつ下落する前提）です。
支出：1,173万2,000円
内訳は、固定運営費（建物管理費・入居者管理費）が74万6,000円、モニタリング費用（事業会社オーナーの決算書等チェックの事務費用）が33万円、税金・保険料が75万円、借入返済（元本527万3,000円＋利息420万9,000円）が948万2,000円、入居者変更時の諸費用が46万7,000円、備品交換費用が28万7,000円です。
キャッシュフロー：258万円
10年間を通じて毎年0.5%ずつ家賃が下落する前提でシミュレーションしても、10年後のキャッシュフローは194万円で、借入金残高は当初2億5,000万円から1億9300万円まで減少する計算です。実際に、家賃下落相当額や空室期間相当額はやや厳しめに見ている前提ではありますが、それでもキャッシュフローはプラスで維持できる想定です。」
世古口「仮にこのシミュレーションで20〜30年試算しても、キャッシュフローがマイナスになるリスクは極めて低そうですね。」
中武「はい、そう思います。」
世古口「最終的には借入の元本がなくなって、物件自体が手元に残るイメージですね。もちろん金利が大きく上がらないことが大前提ですが、長期的に考えると、勝つイメージしか持てない感じがします。」
中武「はい。うまく経営していければ、そのとおりのキャッシュフローが期待できます。」
世古口「家賃下落率も毎年マイナス0.5%としてシミュレーションしていますが、ここ十数年のマーケットを振り返ると、むしろ上がっている可能性の方が高いですね。」
中武「はい。特に今回は定期借家契約にしているので、家賃の変動には柔軟に対応できると考えます。」
世古口「ただ一方で、現在の中東情勢に伴う原油高やインフレの影響を考えると、支出の部分（備品交換費・入居者変更時の費用・人件費など）は今後上がっていく可能性もありますね。それに伴って収入も上がっていくのが理想ですが、そういう意味でも定期借家契約にしているのはいいですね。」
中武「そう思います。」
世古口「仮に10年後に売却することになっても、購入価格と同じ3億円で売却できたとすれば、少なくとも借入5,000万円減った分が利益として残るわけですね。」
中武「はい、そのようなイメージです。」
投資ポイントまとめ
最後に、今回のテーマである「世古口が最近投資した都内一棟RCマンションの詳細をお伝えします」を4つにまとめます。
ポイント1）収益性と資産性のバランスいい物件
中武「表面利回り・実質利回りともに十分に高く、かつ駅徒歩6分という好立地で、収益性と資産性を備えたバランスのいい物件への投資が実現できました。一般的に、3億円という価格帯では、資産性に全振りするのが難しい面があります。今回は、収益性・資産性を兼ね備えた物件をいくつかピックアップして内覧を重ね、ベストな物件をご判断いただいた形です。」
ポイント2）借入比率83%まで高められる銀行を選定
中武「物件価格の83%にあたる2億5,000万円の借入に成功しました。複数の金融機関に打診するなかで、借入比率が物件価格の5割～7割にとどまるところはありましたが、最終的に東京都内の某地銀で8割を超える借入が可能となりました。
事業会社として元々付き合いのあった銀行であったため、融通を利かせてくれた側面もありました。しかし、この銀行は高年収の方や未上場オーナーの方に対しても、条件次第では前向きに融資を検討してくれます。さまざまなアレンジが可能ですので、ぜひ一度ご相談いただきたいですね。」
世古口「今回も、改めて銀行選定の難しさを痛感しました。これぐらいで貸してくれるだろうと思って相談に行っても、意外と融資額が伸びない銀行がある一方で、今回融資を受けた某地銀のように、こちらの想像を遥かに超える好条件を提示してくれるケースもあります。正直なところ、これほど伸びるとは思っていませんでした。
融資の可否や条件は、その時々の銀行の状況や支店の考え方、支店長の方針など、あらゆる要素を総合的に判断して決まるものです。まずは、私たちのようなプロを介して積極的にチャレンジした方がいいですね。」
中武「そのとおりです。相談してみる価値は十分にあります。」
ポイント3）定期借家契約でインフレリスクをヘッジ
中武「今回の物件は全10室すべてが定期借家契約です。入居者入れ替わりのタイミングや契約更新の際に、家賃を適正に改定しやすいというメリットがあり、ポイントの一つであったと考えます。」
ポイント4）相続対策効果高い（相続税評価81%軽減）
中武「相続税評価が81%減となりました。年齢を考えると、喫緊の課題ではありませんが、この水準まで相続税評価を下げられるという意味でも、魅力的な物件といえます。」
世古口「私個人の年齢や状況からすると、少しもったいない相続税軽減効果だと感じました。今回は、不動産投資のプロである中武さんに、何から何までお任せしてしまいました。私は静観しつつ、ちょっと内見に行って、銀行に行っただけという感覚ですが、本当に助かりました。」
中武「お役に立てて良かったです。」
本日は「世古口が最近投資した都内一棟RCマンションの詳細をお伝えします」という内容でお届けしました。
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