こんにちは。株式会社ウェルス・パートナー代表の世古口です。
実は今年2025年4月に木造アパートを1棟購入しました。これまで区分マンションなどには結構投資してきたのですが、いろいろ考え、当社の不動産アドバイザー（中武さん）にも手伝ってもらいながら、はじめて1棟不動産に投資しました。
今回は私自身の木造アパートへの投資についてお伝えすることで、皆様の投資の参考にしていただければと思います。
目次
はじめに｜今回の木造1棟アパートの投資について
世古口「実際に見て、手伝っていただいて、今回の投資はどうでしたか？」
中武「新築の物件だったのですが、上手く入居も募集してからすぐ決まっていって、すごくいい物件の取得になったのではないかと考えています」
世古口「分かりました。では、具体的にどういった物件で、どのようなシミュレーションで、そして実際にどのような状況なのか、そういったところを詳しくお伝えしていければと思います。中武さんよろしくお願いいたします」
中武「よろしくお願いいたします」
投資した物件の概要
世古口「それでは、まずは私が4月に決済した物件の概要について詳しく見ていきたいと思います」
世古口「まず物件の種類ですが、新築木造一棟アパートというものになっておりまして、契約するときにはまだ建っていない状態でした。契約して決済するときに募集を開始するぐらいの状態で購入しました」
中武「実際には引き渡しの前に内覧とかは可能な状況でありましたので、内覧して申し込みも少し入っていましたが、引き渡し以降で入居開始というような物件でした」
世古口「ほぼ新築アパートですね」
中武「そうですね」
世古口「部屋数は9部屋で広さは1K、20平米くらいの部屋ばかりで劣対2級」
中武「木造の物件に関しては劣化対策等級という『その物件が丈夫に作られているか』というのを客観的に見て判定するシステムがありまして、全部で3級まであります。1級が一般的な普通の木造住宅で、2級がより強くて、3級が1番強いというかたちになっています。劣対は融資を組むときに少し大事なポイントになってきます」
世古口「これは住宅性能評価とかのことですよね」
中武「そうですね」
世古口「これが等級別にいくつかあり、その中の2級を取得している物件ということになっているわけですね」
中武「はい」
物件の立地
世古口「次に立地ですが、場所が神奈川県横浜市でして、横浜駅の隣の駅（保土ヶ谷駅）から徒歩7分の物件になっています。電車だと保土ヶ谷駅から横浜駅まで3分で行けますので、横浜で働いていらっしゃる方にとってはすごくいい立地なのかなと思いますが、どうなのでしょう？ 東京までのアクセスとかその辺で考えると」
中武「この駅に関しては、東京へのアクセスも非常に良くてですね、たとえば品川まで電車1本25分くらいで行けたり、後は渋谷までも乗り換えなしの1本で30分ちょっとで行けたりというところです。もちろん横浜で働く方の需要もあると思うのですが、家賃自体が都内より安く設定されていますので、都内で働く方の需要もあるかなと思います」
世古口「私たちも実際に物件の辺りに行きましたが、横浜駅の隣にしては住んでいる人の多いベッドタウンみたいな印象でしたよね。すごく住みやすい印象の場所でした」
物件の金額
世古口「次に物件の金額です。いくらだったのかと言うと、1億3,000万円になっています。土地が4,700万円、建物が8,300万円です。1.3億円のうち土地が30%後半、建物が60％前半みたいな割合です」
中武「はい。土地自体はそこまで坪単価が高くない立地かなと思いますが、それでも土地の比率が40％くらいあります。新築の建物になりますので、建物は満額の評価で、金額に占める建物部分がちょっと大きいかなというところです。これは後述しますが、シミュレーションの減価償却にかなりいい影響を与えています」
借入条件
世古口「4つ目は借入条件です。借入金額1億円で、金利は1.5％です。借入期間は30年になっています。これは劣化対策等級2級を取得している効果が出ていると考えてよろしいですか？」
中武「はい、おっしゃる通りです。この物件が劣化対策等級2級を取得していなければ、融資の期間の部分は30年ではなく22年とかになってしまいます。これを取得することにより、最初から期間30年で融資を組めるという特徴があります。その期間が長くなることによって銀行が計算するときのシミュレーションも、期間が長くなれば長くなるほど、やはりキャッシュフローもよくなってきますから、金額も上がると。なので今回金額1億円で期間30年というような条件で融資が組めたかなと思います。金利に関しては、多分、当初もう少し安く提示していただいたと思うのですが、ちょうど2025年1月から4月くらいの間で若干金利が上がったので、それも反映させた上で金利1.5%という条件です。これも悪くないのかなと考えています」
世古口「そうですよね。なので、この劣化対策等級がなかったとすると、借入期間22年、耐用年数22年になっていたと思うので、そうすると借入金額も8,000万円とかそのくらいだった可能性がありますが、この等級があることによって30年に伸びて金額も1億円になったというのが等級の効果という感じですかね？」
中武「はい。なので、物件選びの際はそういったところにも注目して選ぶと良い投資になるかなと思います」
世古口「分かりました」
中武「これは劣化対策等級を取っていなくても、30年とか35年で組んでくれる銀行は探せばあると思うんですよ。金利はちょっと高いでしょうけど。そこも、入り口のところは使えば問題ないんじゃないかと考える方もいらっしゃるんじゃないかと思うのですが、結局最終的にどこかのタイミングで売却する可能性があることを考えると、皆さんこういったものを使えた方がやっぱり出口のところも強くなるよねという観点から、劣化対策等級のついた建物を選ぶのが成功に繋がるのではないかと思います」
自己資金
世古口「5つ目が自己資金です。1億円の借入をしているので、物件の別の必要な資金は3,000万円、プラス諸費用で500万円ということで、自己資金3,500万円となっています」
中武「はい」
表面利回り
世古口「次が表面利回りです。投資する物件金額に対してどれくらいの想定で賃料が入ってくるのかという利回りです。この表面利回りが6.5%で、そこから管理費とか諸々コストを引いた後の実質的な利回りが5.8%ということですが、この利回りはどういうふうに考えるのがよろしいのでしょうか？」
中武「立地的にもそんなに悪くないと考えております。もうちょっと家賃の上げ幅とかも正直あったかなという若干の反省点もあったので、それを踏まえると、利回りをもう少し上げられたかなと思ったりはするのですが、妥当なラインで利回りも設定してはいます」
世古口「この辺りの賃貸条件の話については最後の投資ポイントで詳しく触れられればと思います」
自己資金対比の実質利回り
世古口「次が自己資金対比の実質利回りです。これは不動産投資なので借入をかなりしていますので、出した自己資金に対してどれくらい実質的な利益を得ているのか、実質利回りはどれくらいなのかを表した数値になっています。それが21.5％ということですが、これは借入が1億円ですから、借入比率は76％とかだと思うので、借入金額がかなり大きいことによって、実質利回りだとかなり高い数値になっているというふうに考えてよろしいですかね？」
中武「そうですね。3,500万円に対して資産成長分で20％強くらいは成長していくかなという投資にはなると思います」
世古口「これが都内のRC一棟マンションとか、そういう物件で通常の借入条件や物件だと、それくらいの自己資金対比の実質利回りになるイメージですかね？」
中武「そうですね。都内の物件だともう少し借入比率が下がると思うので、そこも相まって、単純に利回りも下がるところも含めて10％弱くらいのイメージになると思います」
世古口「2倍以上くらいの実質利回りの、自己資金対比になるということですね」
中武「はい」
世古口「なので、非常に収益性が高い物件投資だったと言えるのかなと思います」
相続税評価
世古口「最後が相続税評価でございまして、この物件を相続税評価すると、土地・建物合わせて3,350万円ということになりますので、物件金額1.3億円ですから、約1億円相続税評価が下がる、相続効果がある、ということになります。相続評価の軽減効果が75％です。こんなに下がらないと思っていたので、結構下がるなという印象です」
中武「そうですね。このくらいの軽減効果はあることが多いです。」
世古口「なるほど。私の年齢を考えると、まだそこまですごく相続対策が必要ではないですが、相続対策を検討されている富裕層の方にとっても、これくらい評価減が取れるのなら有効なのかなと思いますよね。こういったところが今回購入した物件の概要になります」
投資した木造アパートのCF・損益シミュレーション
世古口「次はこの物件を購入したことによって実際に入ってくる収入と支出を差し引いたキャッシュフローがどうなっているかとか、決算書上で利益と損失がどうなっているか、シミュレーションをお伝えできればと思います。実際にシミュレーションをして『この物件に投資した方がいいのか』『キャッシュフローや損益がどうなるのか』『物件単体での利益損失』がどうなるのかというのを予想しながら投資判断していくことが非常に重要ですので、こちらについて中武さんから説明していただければと思います」
中武「はい。こちらの投資はキャッシュフローや帳簿上の利益のシミュレーションを行っています。シミュレーションは投資して1年目から15年目まで行っています。まず1年目ですが、売上が827万4,000円です。これは賃料収入であったり、空室や家賃下落、礼金も込みでシミュレーションした売上になっています。この売上に対して支出が566万円です。これは借入の返済や管理費用、固定資産税などを含めた金額になっています。この売上から支出を引いたものがキャッシュフローになっており、想定キャッシュフローは初年度243万7,000円です。2年目以降は少しずつ家賃が下落する想定でシミュレーションしています。そのため、想定キャッシュフローも少しずつ減っていくかたちになっています。今の市場感でいくと家賃が下落するというより上昇する局面なので、シミュレーションとしてはかなり保守的です。家賃が下落するという想定でもある程度余裕のあるシミュレーションになっています」
中武「次に損益のシミュレーションです。売上のところは827万4,000円と変わりません。費用はキャッシュフローの支出より多くなっており、1年目で964万2,000円です。支出の部分は基本的に大きく変わらないのですが、一部大きく変わっているところが減価償却費のところです。減価償却費が415万5,000円計上されています。これは何かと言うとですね、実際はキャッシュアウトしないのに『費用として計上できますよ』という数値になっております。ここが今回の物件は大きくなっています。建物の比率が65％くらい（8,300万円）と高かったと思うのですが、これはキャッシュアウトしないのに費用にできるというところで大きく減価償却と取ることができます。初年度に関しては税金や手数料の初年度費用も計上できます。したがって、初年度は136万7,000円のマイナスを作ることができています。2年目以降は約100万円弱くらいの損益計算になっています。想定損益は経費を一切使わないという前提での数字なので、実際ここから税金を安く収めるためには諸々の経費を使ってこれを限りなくゼロにしていくという作業になると思います。キャッシュフローは2年目とかだと240万円くらい出ているのに、帳簿上の利益は100万円弱くらいしか出ていないわけです。キャッシュフローより帳簿上の利益が少ないので、より税金対策できている（税金が安くなっている）と言えます。これは木造の物件の特徴です」
世古口「分かりました。ありがとうございます。そういったところがキャッシュフロー、損益のシミュレーションで、それを考慮しても、この物件に投資する価値があるという判断で取り組ませていただいたような感じですかね」
中武「はい。補足で一点よろしいでしょうか」
世古口「はい」
中武「支出の借入返済の部分なのですが、毎年414万1,000円の返済になっております。これが30年続いていくわけです。この借入返済に関連のある項目で元本と利息の割合があります。初年度の元本返済が266万円になるのですが、どんどん元本返済が進むことによって金利の割合が減っていきます。代わりに少しずつ元本の割合が大きくなっていきます。キャッシュフローと元本返済を合わせたものが資産として増えている部分になっていますので、先ほどの自己資金に対する利回りのところに数字が繋がってきます」
世古口「分かりました。ありがとうございます。このようにキャッシュフローや損益を投資前にしっかりシミュレーションして、この物件に投資する価値があるのか判断して検討するのが大事ということですね」
世古口が最近、投資した木造アパートの詳細をお伝えします｜まとめ
世古口「最後に今回私が投資した木造アパートの投資ポイントについてお伝えできればと思います。ポイントは4つです。ポイントを1つずつ確認していきたいと思います」
ポイント①新築なので入念に物件・現地調査
世古口「新築の物件なので、物件と現地調査をしっかり行ったことが結構ポイントかなと思います。私も今まで区分マンションなどに投資してきたのですが、すべて中古で人が借りて住んでいる物件ばかりでした。購入してから借りる人を募集するのは初めてで、どうやった方がいいのか悩む部分がありました。なので、事前調査が大事になってきますよね」
中武「そうですね。実際に行くというところは変わらずかなと思うのですが、まだ入居が付いていない状況なので、賃料設定は妥当なのか、この物件の需要は本当にあるのか、周辺の状況はどうなっているのか、競合の状況など、いろいろ入念に調べた方がいいと思います」
世古口「特に新築なので、借りてくれる人がどれくらい付くのか家賃の相場ですね。このあたりは購入するときの不動産会社（売主）などが提示しているのですが、それを鵜呑みにするというよりは、実際に周辺の家賃相場などをこちら側でしっかり調べてエビデンスをとり、本当に借りてくれる人の家賃の金額とか、そういったところから収益などを予想するようなことがすごく大事かなと思いました」
中武「はい。ここは特に新築物件で入居者が入っていないわけですから、不動産会社（売主）は何とでも言えちゃうわけですから、きちんとプロの目線から『このくらいが相場ですよ』というところを判断する必要があるかと思います」
世古口「分かりました。後はやはり現地調査もすごく大事かなと思いまして、中武さんと一緒に見に行ったのですが、実際にこの物件が建つ場所がどういう感じの場所なのかとか、近隣がどういう物件なのかとか、人が住んでいるのかとか、住みやすそうなのかとか、人目に付きやすそうかとか、近くに公園はあるかとか、やっぱりそういうのは現地を見てしっかり調査しないと分からないと思ったので、すごく大事だなと感じました」
中武「後はやっぱり横浜の物件なので、若干高低差があったりするのかなという感覚ではあるので、そういうところも本当に徒歩の分数から住みやすいところなのかというのは、僕は必要だったのかなと思いますね」
世古口「実際、保土ヶ谷駅からその物件まで歩いて行って7分くらいでしたが、結構坂があった駅からは上り坂だったんですよね。ちょっと丘の方にあるので、お年寄りの方だと体力的にきついのではないかと思う部分がありました。物件の場所や家賃帯的に高齢の方より若い方（20代くらいの方）の需要が高いと物件だと思ったので、そのあたりは障害にならないという判断で投資した方が良いというふうに考えたのですが、そういう理解で合っていますかね？」
中武「はい。合っていますね」
世古口「そこらへんは実際に現地を見ないと分からないことなので、やっぱり現地調査・物件調査というのは非常に大事だなと思ったポイントです」
ポイント②住宅性能評価取得物件のため銀行から高評価
世古口「2つ目は住宅性能評価です。劣化対策等級2級を取得している物件は結構ポイントかなと思いまして、それによって銀行からの評価が高くて借入期間も長くて、借入金額も結構大きくなったので、自己資金対比の実質利回りも非常に高い投資ができましたので、やっぱりこの部分は今回の投資のポイントではないでしょうか」
中武「2級と3級であれば特に銀行の評価が高くなると思いますで、ここは1つポイントにしてもいいのかなと思います」
世古口「今さらなのですが、住宅性能評価が付いている物件はどういう違いなのでしょうか。木造アパートだけど普通の木造アパートより頑丈にできているとか。壁が厚いとか。そういうことですかね？」
中武「そうです。遮音性があったりとか、構造上頑丈になっているとか、そういうことです」
世古口「なるほど、分かりました」
ポイント③ペット飼育はあえて不可にして賃貸募集
世古口「3つ目は物件個別の話なのですが、この木造アパートは物件を建てている売主がペットを飼ってもいいような仕様で作っていたんですよ。ペット飼育可という条件で募集を出すこともできたのですが、実際にこの物件は20代とか若い方が住む物件かなと思っていたので、ペットを飼う人がどれくらいいるのかとか、ペットを飼うことによって部屋の劣化が早く進むリスクを考えて、ペット飼育はあえて不可にして賃貸募集をかけました。そういったところも個人的にはポイントだったのかなと思います。悩みどころではあったのですが。なかなか20代とかでペット可物件には住まないですよね？」
中武「そうですね。なかなか無いとは思いますが、ペット可にしていたら若干家賃は上乗せできたと思います。そこをどのようなかたちで考えるか次第ですね」
世古口「ここはオーナーの判断や好みという感じですかね」
中武「はい」
世古口「分かりました。ただ、このあたりは中古で購入してペット飼育可を途中で不可にするのは難しいですよね」
中武「はい」
世古口「新築だからこそ選べた部分かなと思うので、そういうことをご自身で決めたい方にとっては新築物件がいいかなと思いました」
中武「そうですね」
世古口「後は名前とかちゃんと自分で決められるので、この部分もいいかなと思いましたね。中古だと途中で変えられるでしょうが、借りている人にとっては不便な部分もあると思うので。自分で名前を決められるという部分も良いかなと思いましたね」
ポイント④募集開始から約1カ月で9部屋中8部屋契約
世古口「最後が賃貸募集の状況です。今年の4月から募集して1カ月くらいで9部屋中8部屋の契約をいただいたということで、ちょっと心配していたんですね。4月は賃貸の繁忙期が過ぎていると思っていたので、賃貸付けで大丈夫かなと思ったのですが、まったく心配なかったという感じですかね」
中武「そうですね。無事、需要がかなりあった物件ということで。記事の冒頭でも少し触れましたが、もう少し家賃を取れたんじゃないかな、利回りを上げられたんじゃないかな、というところはあったのですが、繁忙期を過ぎているタイミングではあったので、このくらいの家賃でいいかなと考えてはいましたが。思ったより需要がかなりあったと」
世古口「そうですね。後、借りてくださっている方も大手の法人での契約が多いなと思ったので、すごく属性がいいなと思いましたね」
中武「そうですね。本当に有名どころの会社員の方の寮として使っていただいたりというケースが多かったかなと思います。やはり東京や横浜など大都市圏に近い物件というのは個人だけでなくそういった法人のニーズもありますので、そこも取り込めるというところで立地も含めて良い投資になったかなと思います」
世古口「そうですよね。借りている方の年齢は20代前半から後半ぐらいで、私たちの家賃帯が7万円前半とかなので、我々の調査の想定通りという感じですかね」
中武「はい」
世古口「そういったところですね。やっぱり新築物件でまだ借りている人もいないという不動産だったので、しっかり物件や家賃相場を現地調査した上で中武さんに説明してもらったキャッシュフローとか収益のシミュレーションをしっかりした上で物件投資を検討するということが大事というのが総括かなと思ったのですが、いかがでしょう？」
中武「そうですね、はい。入念な物件の調査や現地調査というところは、なかなかおひとりではできない部分もあるかなと思いますので、我々のようなプロの目線からも見ていただくというのは凄く大事かなと思います」
世古口「そうですよね。中古でも人の入っている物件だったら、購入してそのまま特にやることはないですが、新築物件こそ不動産のアドバイザーに相談した方がいいのかなという印象を持ちました。私自身が取り組んでそう思いました」
中武「そうですね。一点付け加えるなら、管理の部分もこの新築物件は誰も管理していない、管理会社も付いていないところなので、そこをどうするかというところもポイントとしてはあるのかなと思います。そこの契約書の内容の精査とか管理内容の精査なども承っておりますので」
世古口「確かにそうですよね。管理会社がすごく重要だと思いましたね。私たちはこういう仕事をしているのですごく当たり前ですが、たくさんの管理会社とお付き合いがあるので、中武さんに紹介してもらったいい管理会社とのやり取りにはストレスがないのですが、やり取りがあまり上手くない管理会社だったらストレスが格段に増えたと感じます。良い管理会社にやってもらうとスムーズでストレスレスなので、管理会社選びはすごく大事なポイントかと思いました。普通の物件でも大事ですが、新築物件だからこそなおさら大事だと感じられました」
中武「ですので、物件、銀行、管理会社、この3要素の意思決定というのは大事かなと思います」
世古口「ありがとうございました」
当社ウェルス・パートナーは富裕層の方の資産運用をお手伝いしています。
物件への投資をお考えなら、ぜひ当社にご相談ください。
株式会社ウェルス・パートナー
代表取締役 世古口 俊介
2005年4月に日興コーディアル証券（現・SMBC日興証券）に新卒で入社し、プライベート・バンキング本部にて富裕層向けの証券営業に従事。その後、三菱UFJメリルリンチPB証券（現・三菱UFJモルガンスタンレーPB証券）を経て2009年8月、クレディ・スイスのプライベートバンキング本部の立ち上げに参画し、同社の成長に貢献。同社同部門のプライベートバンカーとして、最年少でヴァイス・プレジデントに昇格、2016年5月に退職。
2016年10月に株式会社ウェルス・パートナーを設立し、代表に就任。超富裕層のコンサルティングを行い1人での最高預かり残高は400億円。書籍出版や各種メディアへの寄稿、登録者1万人超のYouTubeチャンネル「世古口俊介の資産運用アカデミー」での情報発信を通じて日本人の資産形成に貢献。医師向けサイトm3.comのDoctors LIFESTYLEマネー部門の連載ランキング人気1位。
メディア掲載情報：「m3.com」「ZUU online」「MONEY zine」「マネー現代」でコラムを連載中
