今回、一棟マンションの投資に必要な手間と時間について、【ウェルス・パートナーの不動産投資アドバイザーである中武洸星】と【ウェルス・パートナーの代表（世界一富裕層に詳しいIFA）世古口俊介】が対談形式で説明します。
今回の内容についてはYouTubeチャンネル『世古口俊介の資産運用アカデミー』でもご視聴いただけます。
目次
はじめに
世古口「私たちのお客様は富裕層の方が多いですが、やはりお忙しい方（上場会社のオーナーとか、未上場でも有望な会社のオーナーとか）が非常に多いので、そういった超多忙な方の不動産投資のお悩みは【投資にかかる時間】や【管理の手間】ではないでしょうか？」
中武「そうですね。不動産投資を実行する前の段階では、特に投資にかかる時間や管理の手間を心配なさっている方が多い印象です」
世古口「お忙しい富裕層の方だと、必ずと言っていいくらい時間や管理の懸念は聞かれますよね」
中武「はい」
世古口「なので今回は忙しい富裕層の方に多い悩み、一棟マンション管理の手間や時間（どれくらい必要な手続きがあって、それに対してどれくらい時間や手間がかかるのか）についてわかりやすく説明したいと思っています。説明内容については私たちが適当に思っているものでなく、今回このためにお客様（ウェルス・パートナーのお客様の中で一棟マンションを所有している方すべて）にヒアリング調査をさせていただいたその結果にもとづいて説明させていただきます」
一棟マンション投資に必要な手間と時間とは？
世古口「さっそく一棟マンション投資の手間と時間についてお話しします」
中武「投資の前提になっているのは都内の一棟RCマンションで、築年数は10年以内。価格は3億円～5億円、部屋数は10部屋～20部屋を想定しています」
世古口「マンションの棟数を増やす場合は大体2倍、3倍かかるイメージです」
一棟マンションへの投資実行フェーズにかかる時間と手間
世古口「まずは一棟マンション投資の時期を投資実行のフェーズ（物件調査、購入手続き、決済）と投資後のフェーズ（管理会社とのやり取りや税金関係）に分け
て教えていただきたいのですが」
物件調査
中武「物件調査で行うのは候補物件の選定、内覧・物件決定です。候補となる物件の選定では、投資を検討している物件の絞り込み・選定を行いますが、各物件の資料については各不動産会社などの物件概要書と呼ばれるものでまとまっていると思いますので、そういったものを見て判断して行きます。所要時間は1時間〜2時間です。当社の場合は物件を当社の方から提案し、ポイント等を説明して絞っていき、決定するという流れになります。内覧はお客様に物件に行ってもらう必要があります。都内にお住いの方でしたら1時間あたり移動も含めて1時間あたり1件、平均して3物件くらい見ていただくので、3時間というイメージですかね」
世古口「1物件につき30分移動で30分内覧時間みたいなもので、3物件3時間というイメージでしょうか」
中武「そのイメージです」
購入手続き
中武「一棟マンションの購入手続きは主に2つの項目があります。ひとつは銀行への相談、銀行の承認というところです。投資用の一棟マンションは銀行のローンを受けて購入される方がほとんどですので、そこの銀行の手間というのがひとつです。もうひとつが売主との調整や、実際の物件の契約です。まず行うのは銀行の融資申請書類の準備になります。個人の方であれば確定申告書3期分、法人の方であれば直近の決算書などを出していただく必要があります。必要書類を準備していただくと共に、ご自身の資産状況も教えていただく必要があります。資産状況については当社がヒアリングしていることがほとんどですが、その資産状況の根拠（エビデンス）をスクリーンショットなどを取っていただいて、データとして出していただくと。必要書類や資料をもともと持っていたら時間はかからないのですが、準備する場合は1時間はかかるかと思います」
世古口「ここはどれくらい資産に関するデータをまとめているかによりそうですね。まとめていない場合は時間がかかりそうですね」
中武「そうですね。特に一棟目のマンションを購入するとなると、まとまっていないことの方が多いかなと思います。税理士さんの力も借りて、準備していただければと思います」
世古口「ここで1時間くらいですね」
中武「次に行うのは銀行面談です。銀行面談とは何かというと、銀行の方と直接面談していただき、資産エビデンスの確認や書類の記入を行います。富裕層や資産家の方は『ここが面倒』とおっしゃる方が多いです。銀行の必要書類は手書きが基本ですから。ここの流れは全体で1時間くらいあれば完了かなと思います」
世古口「融資金額によって支店長など誰と面談するかは変わってくる感じですか？」
中武「そうですね。面談についてはオンラインでも大丈夫という銀行が増えてきていますので、手間の軽減に繋がるかなと思います」
世古口「わかりました。ありがとうございます」
中武「次は契約重説というステップで、売主との話です。物件の売主と条件交渉などを行います。交渉については仲介、いわゆる当社のような会社で代行します。お客様に関しては、交渉がまとまった後に重説の説明を聞いて契約書に判を押す作業が必要になります。これが1時間から、長くても1.5時間くらいです」
世古口「契約重説ですね。次はどうでしょうか」
中武「最後が購入手続きまでの流れです。契約後にローンの本承認となった後、銀行とローンの契約があります。これが大体1時間くらいです。直接銀行に訪問していただいて、結構いろいろな書類がありますので、それをまた手書きで記入していただくという流れになります。契約重説では手書きすることはほとんどないのですが、銀行の事前面談や正式契約は基本的に手書きです。手書きが必要なため、事前面談や正式契約が一番面倒くさいと言われるケースが多いかなと思います」
世古口「購入手続きの大半は銀行対応みたいな感じですね。次の決済はどうでしょうか」
中武「決済は一棟マンションの引き渡しのときにお金を払って手続きを完了させるという意味合いです。決済は融資を受ける銀行に足を運んで、その場でお金を振り込んで引き渡しを完了させることになります。ここは銀行訪問と、後は同じタイミングで物件管理契約をすることが多いです。決済や物件の管理契約は全体で1.5時間くらいで終わることが多いかなと思います」
世古口「わかりました。これが一棟マンション投資までのフェーズで最後の決済ですね。ここまで（投資までのフェーズ）で平均10時間必要になることが多いというわけですね」
中武「そうですね。最初の物件の調査でどれくらいかかるかは人によりますので一概には言えませんが、平均10時間くらいで終わることが多いですね」
世古口「選んだ物件が買えなくて、また次の物件を探す。内覧したが購入しようと思えなかった。融資が下りなくてもう1回チャレンジする。こういった事情があると＋数時間や、長いとプラス20時間など、さらに時間がかかるという感じですかね」
中武「そうですね。そのイメージで問題ないです」
一棟マンションへの投資後フェーズにかかる時間と手間
世古口「次に投資が完了し、一棟マンションが自分の不動産になった後の必要手続きに入っていきたいと思います。投資後のフェーズは管理会社とのやり取りと税金関係で、まずは管理会社とのやり取りについて詳しく教えていただいてよろしいでしょうか」
管理会社とのやり取り
中武「管理会社とのやり取りでは、まずは賃料確認が必要です。毎月賃料が入ってきますので、そのレポートみたいなものが基本的にメールでオーナー様に届きます。そのメール・レポートにもとづいて、ご指定の口座に家賃が入金されますが、入金がきちんとできているか確認していただきます。これが月に1件です。次に入居者の入れ替え時に家賃設定をあらためて行うケースがありますので、その際の判断になります。昨今は家賃相場も上がっていますので、入居者の入れ替え時に今までより良い条件で入居の募集を出すことがあります。その募集の条件を管理会社とやり取りするわけです。これが半年に1件くらいです。後は、一棟マンションの修繕や修理の判断が必要になります。あらかじめ管理会社との間で『〇万円以下の修理は任意』などの契約を結ぶことが一般的なので、その契約金額以上の修理や修繕が発生した場合に判断する必要があります。これが、実際のマンション投資をしているお客様にヒアリングした結果、年1件くらいでした」
世古口「管理会社とのやり取りは自宅にいながらメールでできる作業と考えていいですか？」
中武「そうですね。基本的に物件に行って何かをすることはありません」
世古口「わかりました。基本的には確認事項（自宅にいながらの確認作業）ですね。賃料入金確認、入れ替えの時の確認、修繕の確認。頻度はそんなに多くなく、年間にこれくらいの回数（件数）あるというイメージですね？」
中武「はい」
税金関係
中武「税金関係は、まずひとつ目は確定申告です。必要書類を集めて税理士に渡す必要があります。確定申告の時期になると、1年間の賃料の収入について資料を送ってくれる管理会社もあります。毎月のレポートをためておいて、そのまま税理士に出すというパターンもあります。管理会社によって異なりますが、年1件の作業が必要です。それと、不動産には固定資産税と都市計画税がかかりますので、それが年1回役所からきます。役所からきた税金の支払いがあります。大体6月くらいにきて、年1件の作業が必要です」
世古口「これが税金関係ですね。申告だったら書類を税理士に出したりとか、後は納税が必要なら納税の手続きをするというイメージですね？」
中武「はい」
世古口「こういった作業が月平均1.5件というイメージですね」
中武「はい」
世古口「一棟マンションの【投資までのフェーズが10時間、投資後のフェーズが月平均1.5件の作業。一棟マンションをお持ちのお客様にヒアリングした平均の時間や作業頻度をまとめると、このような結果】でした。この結果は富裕層や資産家の方にとってどれくらいの手間や負担になると考えることができますか？」
中武「思ったより手間はないと言われることがほとんどです。富裕層や資産家の方が片手間にできる範囲かなとは思っています。ただ、管理会社とのやり取りにあった入居者の入れ替え時の条件や申し込みの判断などは、ぱっとできないケースが多いので、管理会社や購入時の仲介会社の意見を聞いて対応することが多いです」
世古口「私もちょうど一棟不動産を保有しようとしていますが、今は投資までのフェーズのローン正式契約前くらいの段階です。今の段階まででも銀行とのやり取りには想定より時間がかかるという印象があります。その他に関しては、全然時間がかかっている感じはしません。銀行とのやり取りに関しては負担があるかなという印象です。投資後のフェーズではおそらく私や富裕層の方が想定しているよりやることがなく、ほとんど管理会社がやってくれるという印象です」
中武「はい。投資後のフェーズの煩雑な作業は外注できるという認識で問題ないです」
世古口「投資後のフェーズではほぼ意思決定だけですが、その中では入替時の家賃の再設定だけは重要ですし、結構頭を使う必要があるので、相場通りかどうかなど悩む方が多いかもしれないですね」
中武「はい」
一棟マンション投資に必要な手間と時間とは？｜まとめ
富裕層や資産家の方へのヒアリング結果 / 投資までのフェーズは平均10時間、投資後のフェーズが月平均1.5件の作業量
- 投資実行までのやり取りは手間がかかると感じる富裕層の方も多い
- 投資までのフェーズでは銀行対応や物件調査が手間の中心 / 銀行書類の手書きや物件選びなど。物件を選び過ぎて手間や時間がかかるケースもある。銀行はオンライン化されていない部分（書類の手書きなど）を面倒と感じる方が多い
- 投資後のフェーズは想像より手間がかからないと感じる富裕層の方が多い / 不動産投資に事業投資に近い印象を持っている方も多いが、実際は投資による果実を得るというイメージに近い
- 投資後のフェーズで「わずらわしい」という感想は当社のお客様に関しては聞いたことがない / ただし古い物件になるともっと手間や時間がかかる傾向にある。忙しい富裕層の方ほど手間のかからない新しい物件がおすすめ
- 想像以上に雑務を管理会社がやってくれる / 入居者とのやり取りや、問題が起きたときに話をつけることなども管理会社がやる。雑務は管理会社がやるので安心。不動産の掃除や賃料回収など雑務をする富裕層の方はまずいないし、聞かない
- 富裕層のオーナーの方はあくまで管理会社に任せ、不動産は所有しているだけ / 経済効果は得ているのだが煩わしさはほぼないので、むしろ所有感がない
以上がまとめです。富裕層や資産家の方の参考になればと思います。
株式会社ウェルス・パートナー
リアルアセットマネージャー
早稲田大学商学部卒業後、大和ハウス工業株式会社へ入社。
富裕層・地主に賃貸住宅での土地活用ソリューション提案に従事。東急リバブル株式会社にて投資用不動産の売買仲介を経験後、株式会社ウェルスパートナーに入社。マネー現代など大手メディアでの記事執筆も行う。
