不動産投資を始めたいけれど、「物件を購入した後の管理が難しそう」と不安を感じる方も多いでしょう。不動産投資の基本的な知識を持てば、管理の負担は驚くほど軽減されます。不動産投資は資産形成において非常に有力な選択肢であり、運用方法の会得で成功への道が開かれます。

本記事では、不動産投資初心者のために、物件購入後の管理に関する基本的な知識や方法、自主管理と委託管理の違いなどをわかりやすく解説します。これを読めば、不動産管理の不安を解消し、安心して投資を始められるでしょう。

不動産投資初心者が知るべき基本知識

不動産投資は初心者にとって「難しそう」「リスクが高そう」と思われがちですが、仕組みをしっかり理解すれば、大きな資産形成の一助となります。ここでは、不動産投資初心者が押さえておくべき基本的な仕組みと用語を解説します。

不動産投資の仕組み

不動産投資の基本的な仕組みは、「不動産を購入して賃貸し利益を得る」というシンプルなものです。不動産投資の成功には、物件選びが非常に重要です。立地条件や物件の将来性、管理体制が収益性に直結するため、投資対象を選ぶ際には慎重な調査が必要です。

投資初心者が知っておきたい用語

不動産投資を始める際には、基本的な用語の理解が重要となります。不動産投資で成功するには、基本用語を理解し、投資判断に役立てることが不可欠です。以下に、不動産投資で頻出する重要な用語を解説します。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産物件の売却によって得られる利益を指します。例えば、5,000万円で購入した物件を7,000万円で売却した場合、差額の2,000万円がキャピタルゲインです。売却時には仲介手数料や譲渡所得税などがかかるため、実際の利益は差し引き後の金額となります。

キャピタルゲインを狙う投資は市場動向に左右されやすく、不動産価格が下がった場合には損失を被るリスクがあります。キャピタルゲイン狙いの投資スタイルは、プロ向けといえるでしょう。

インカムゲイン

インカムゲインとは、物件の賃貸によって得られる家賃収入から経費を差し引いた利益です。以下の計算式で求められます。

インカムゲイン = 年間家賃収入 – 年間経費

主な経費には修繕費、管理費（管理会社への委託料）、固定資産税・都市計画税、火災保険料などがあります。

例えば、年間家賃収入が120万円で経費が40万円の場合、インカムゲインは80万円です。この利益を安定的に得るためには、空室対策や賃貸管理が重要です。

表面利回り

表面利回りは、収益物件の大雑把なパフォーマンスを計算する指標です。以下の計算式で求められます。

表面利回り = （年間家賃収入 ÷ 物件購入価格） × 100

例えば、購入価格が6,000万円、年間家賃収入が300万円の場合、表面利回りは5％となります。  表面利回りは経費を考慮しない単純な計算であり、実際の収益性を正確には反映しません。

実質利回り

実質利回りは、物件の維持管理にかかる経費を差し引いた後の収益性を示す指標です。以下の計算式で求められます。

実質利回り = （年間家賃収入 – 経費） ÷ 物件購入価格 × 100

例えば、年間家賃収入が300万円、経費が60万円、物件購入価格が6,000万円の場合、実質利回りは4％となります。実質利回りを算出することで、より現実的な収益を把握できます。

実質利回りの計算式の「物件購入価格」に手数料や購入経費などを含め、「投資総額」とするとさらに正確な指標となります。その指標をFCR（Free and Clear Return：総収益率）と呼び、実質利回りと区別する場合もあります。

レバレッジ

レバレッジとは「テコの原理」の意味で、金融機関からの借入金を利用して自己資金以上の規模で投資を行う手法です。例えば、自己資金500万円に対し、金融機関から5,500万円を借り入れて6,000万円の物件を購入する場合がこれに当たります。

資産運用のためには、当然ながら元手となる自己資金が重要です。同じ利回りであれば、自己資金3万円と自己資金3,000万円では、リターンが1,000倍の差となります。しかし、借入金を活用できれば、比較的小さな自己資金でも大きな投資が可能になり、資産拡大のスピードアップができます。

レバレッジの活用にはリスクもあります。毎月のローン返済が必要になるため、家賃収入がローン返済額を下回ると負債が増えていきます。また、金利の変動によって収益性が大きく変動する可能性もあります。

初心者は無理のない範囲でレバレッジを活用し、返済計画を十分に検討することが重要です。

不動産投資の種類と特徴

不動産投資にはさまざまなタイプがありますが、大きく居住用不動産と事業用不動産に分けられます。ここでは、不動産投資の主流である居住用不動産への投資の種類を紹介します。

一棟アパート投資

出典：健美家　収益物件 市場動向四半期レポート　2024年7月～9月期

一棟アパート投資は、アパート一棟を取得し複数の部屋を賃貸に出して収益を得る投資方法です。この投資の大きなメリットは、家賃収入を複数の入居者から得られるため、収益が安定しやすい点にあります。一棟全体の管理を効率的に行うために、管理会社に業務を委託することも可能で、オーナーの負担を軽減できます。

一棟アパート投資のデメリットとしては、物件の購入価格が高額であるため、初期投資額が大きくなる点です。空室が増えると収益が一気に落ち込みますので、物件の選定は慎重に行い、綿密な収支計画の立案が重要です。

区分マンション投資

出典：健美家　収益物件 市場動向四半期レポート　2024年7月～9月期

区分マンション投資は、マンションの1室を購入して賃貸に出す手法です。初期投資額が比較的低く抑えられるため、初心者にとって始めやすい投資方法といえるでしょう。物件の共用部分については管理組合が維持管理を行うため、オーナー自身が対応する手間が少なく、管理が容易である点も魅力です。

区分マンション投資のデメリットとしては、収益源が1室に限定されるため、空室になると収入が途絶えてしまうリスクが高い点です。

一棟マンション投資

出典：健美家　収益物件 市場動向四半期レポート　2024年7月～9月期

一棟マンション投資は、マンション一棟を購入しすべての部屋を賃貸に出す投資方法です。投資方法としては一棟アパート投資と同じですが、アパートよりも規模が大きくなります。

一棟マンション投資のメリットは、スケールメリットを活かせる点にあります。一棟全体を所有することで経営の自由度が高まり、家賃設定や運用方法を柔軟に調整しやすくなります。大きなキャッシュフローが期待でき、収益が安定しやすいのも魅力です。

一棟マンション投資には、初期費用が高額になる大きな壁があります。融資額も大きくなり、投資リスクが比例して高くなります。大規模修繕や維持費も高額になり、長期的な資金計画を立てることが求められます。

戸建て賃貸投資

戸建て賃貸投資は、戸建て住宅を購入し主にファミリー層に賃貸する方法です。戸建て賃貸投資のメリットとして、ターゲットとなるファミリー層が長期的に入居する傾向があるため、安定した収益が期待できる点が挙げられます。また、一棟物や区分マンションに比べて競合が少ない地域では、利回りが高くなる傾向があります。また、中古の戸建て賃貸投資では、キャピタルゲインが狙える点も魅力です。

戸建て賃貸投資のデメリットとしては、中古物件の取得では修繕費用が負担となる点、空室発生時には収益が完全に途絶えてしまうリスクが挙げられます。

物件購入後の不動産管理の重要性

不動産投資では、「投資をする＝物件を購入する」という時点は投資の終わりではなく、投資の始まりを意味します。物件購入後に実施する不動産管理が何よりも重要なのです。

オーナーの法的義務

賃貸住宅のオーナーは、入居者に住宅を使用収益させる義務があります。これは民法で定められており、物件を適切に管理することが求められているのです。管理を怠ると、法的トラブルや入居者の退去などのリスクが生じるため、しっかりとした運営が重要です。

入居者満足度の向上が求められる

日常の賃貸管理が行き届いている物件では、入居者満足度が上がり、「長く住み続けたい」と思ってもらえます。入居者の保持を「テナントリテンション」と呼びますが、不動産経営の安定化に直結するものです。一方で、管理が不十分だと空室リスクが高まり、収益性に悪影響を及ぼします。入居者対応や建物管理を適切に行うことが、安定経営の鍵となるのです。

資産価値の維持・向上

建物や設備を定期的にメンテナンスし、劣化を防ぐことは、物件の資産価値を維持するために不可欠です。また、空室を減らして入居率を高めることで、物件の収益性が向上し、長期的な資産価値の増加にもつながります。

物件購入後に必要な管理業務

収益物件の購入後に必要な管理は、大きく分けて入居者管理と建物管理があります。これは、物件管理のソフト面とハード面ということができます。

入居者管理

入居者管理の具体的な内容は以下の通りです。

入居者募集業務（リーシング）

物件の特色を活かして入居者を募集し、内見や審査、契約締結を行います。不動産仲介会社に依頼することで効率化も可能です。

家賃回収代行

家賃の徴収や送金、敷金管理を代行するサービスで、オーナーの負担を軽減します。

入居者トラブルへの対応

騒音や水道設備の不具合などのクレームに迅速に対応することが、入居者満足度向上につながります。

家賃滞納者への対応

事前の入居者審査やコミュニケーションで滞納リスクを減らし、発生時には適切な手続きを行います。

更新・退去手続き

契約更新や退去時の原状回復工事の手配をスムーズに進めることが重要です。

建物管理

建物管理は、物件の長期的な価値を守るために欠かせません。主な内容は以下の通りです。

日常清掃・定期清掃

建物の美観と清潔さを保つ清掃作業です。

外構や庭の手入れ

草刈りや植栽の剪定、害虫駆除などの環境整備です。

設備の点検・法定点検

共用灯の交換や法令に基づく設備の定期点検を行います。

修繕やメンテナンス

異常があれば迅速に修繕を行い、入居者に安心感を提供します。

大規模修繕計画の立案

およそ12～15年に一度実施する大規模修繕の計画を立て、費用を積み立てます。

自主管理と委託管理

収益物件の管理方法には、オーナー自身が管理を行う自主管理と、不動産管理を業とする管理会社に委託する委託管理があります。それぞれメリット・デメリットがありますので、踏まえておきましょう

自主管理のメリット

自主管理には以下のような利点があります。

管理費用を削減できる

自主管理では、管理会社に支払う手数料が不要なため、ランニングコストを抑えられます。収益率を高めたい小規模投資や個人投資家にとって、管理費用の削減は経済的な効果が高いといえます。

入居者との距離が近い

オーナー自身が物件の管理を行うため、建物の状態や入居者の状況を細かく把握できます。入居者との直接的なコミュニケーションを通じて良好な関係を築ける点は、自主管理ならではのメリットです。入居者との直接的なコミュニケーションは、入居者のオーナーへの愛着や信頼感を高め、空室リスク軽減につながります。

自主管理のデメリット

一方で、自主管理には負担が大きい点があり、以下のようなデメリットも考慮しなければなりません。

時間と労力がかかる

入居者の募集や契約手続き、賃料の徴収、修繕対応など、日々の管理業務をすべて自分で行う必要があります。これに加え、入居者トラブルや滞納問題への対応が発生すると、さらなる時間と労力を要します。本業がある場合や、複数の物件を所有している場合には、管理業務が負担となりやすいといえるでしょう。

専門知識が不足するとトラブル対応が難しい

賃貸経営には、賃貸借契約にともなう法律（民法や借地借家法）に関する知識、修繕や設備に関する技術的な知識が求められます。これらが不足していると、トラブル発生時に適切な対応ができず、事態を悪化させる可能性があります。また、税務や確定申告に関する知識も必要であり、初心者にはハードルが高い場合があります。

委託管理のメリット

委託管理には以下のような利点があります。

専門家による効率的な管理

管理会社は入居者募集や賃料徴収、修繕手配などをプロとして行います。物件の運営ノウハウを持つ専門家に任せることで、オーナーは手間をかけずに効率的な賃貸経営を実現できます。管理業務に時間を割けない忙しいオーナーにとって、委託管理は大きな助けとなります。

トラブル発生時の迅速な対応

入居者間のトラブルや滞納、設備の不具合など、問題が発生した際には管理会社が窓口となり、迅速に対応してくれます。オーナーが直接対応するストレスや負担を軽減できます。また、管理会社のネットワークを活用して、信頼性の高い業者を迅速に手配できる点も安心材料となります。

委託管理のデメリット

委託管理には次のようなデメリットも存在します。

管理費用が発生する

管理会社に委託する場合、家賃収入の一部を管理費として支払う必要があります。一般的に管理費の相場は家賃の5％程度とされていますが、会社によって異なります。管理費の発生は物件の収益性に直接影響を与えるため、利回りが低い物件では収益が圧迫される可能性があります。費用対効果を十分に検討することが重要です。

管理会社の管理が悪いと賃貸経営に悪影響

管理業務の良し悪しは、オーナーの賃貸経営に直結します。管理会社の業務が適切でないと、入居者からのクレームやトラブルが増え、ひいては空室が増える状況に陥ります。入居者が安心できる管理がされているか管理会社をチェックする必要があり、オーナーには良質な管理会社を見極める目が求められます。

購入後の不動産管理は楽になる？

不動産管理の手間は、管理方法の選択次第で大きく変わります。自主管理を選べばコストを抑えられますが、手間と時間がかかります。一方で、管理会社に委託することで、日常業務の多くを任せられ、労力を大幅に軽減することが可能です。

管理を適切に行うことで、トラブルのリスクを減らし、安定した収益を得られるようになります。不動産投資を成功させるためには、自分に合った管理方法を選ぶことが重要です。

収益物件を買い増し、資産形成を進めていきたいと考えている不動産投資家は、委託管理を選択して投資規模を拡大させていくことになるでしょう。信頼できる管理会社を戦略的なパートナーとして選び、不動産投資成功の道を歩みましょう。

まとめ

不動産投資における物件管理は、適切な対応を行うことで負担を軽減し、収益性を高めることができます。物件の管理方法を学び、自主管理と委託管理のメリットを理解しながら、自分に合った運用を選択しましょう。不安を解消し、効率的で安定した不動産投資を実現してください。

中武洸星

株式会社ウェルス・パートナー
リアルアセットマネージャー

早稲田大学商学部卒業後、大和ハウス工業株式会社へ入社。

富裕層・地主に賃貸住宅での土地活用ソリューション提案に従事。東急リバブル株式会社にて投資用不動産の売買仲介を経験後、株式会社ウェルスパートナーに入社。マネー現代など大手メディアでの記事執筆も行う。