はじめに
マイホームを買うにしても不動産投資用の物件を買うにしても、不動産は非常に高額なものですので、多くの方が金融機関から融資を受けたうえで購入します。マイホームローンと投資ローンは同じく不動産ローンではありますが、目的の違いから、様々な違いがあります。この記事では、２つのローンの違いや、併用可能性等について解説します。
マイホームローンは住居という人の生活本拠地となるものの購入資金ですので、金融機関から金利が優遇されています。また、返済原資がローンを組む人の給与資金等になることから、金融機関にとっては貸し倒れリスクが比較的低いものになります。そのため、現時点での平均的な金利は、年利0.5%~2.0%程度となっています。
一方の投資用ローンは、不動産の賃貸や売買によって利益を上げようとする事業に対する貸付となります。返済のための原資は賃料収入になりますが、事業展開によっては空室が続くなどのハプニングがおこり、銀行としては貸し倒れリスクも意識することになります。そのため、マイホームローンと比べると金利が高く、年利1.5%~4.5%程度の金利となることが一般的です。
ローンを組める上限額は、マイホームローンより不動産投資ローンのほうが高くなることが一般的です。金融機関によって判断が異なりますが、住宅ローンの場合は年収の５倍～８倍が上限となることが一般的です。
一方の不動産投資ローンでは、年収の10倍～20倍までの融資が認めらえることもあります。事業に対する融資になりますので、ローンを組む人の属性のみならず、物件自体の収益性や担保価値も審査対象となります。
ローンの目的の違いから、マイホームローンについては法人名義では契約ができません。契約者が実際に居住することが前提とされているからです。不動産投資家の中には、事業規模が大きくなると法人化をする方もいらっしゃいますが、不動産投資ローンであれば法人名義での契約も可能です。
また、ローン申し込み時の契約者の年齢の上限も、マイホームローンに比べると不動産投資ローンのほうが緩やかです。マイホームローンでは、返済原資が給与等契約者が働いて得る収入となることが多いため、定年が考慮され、70歳前後が上限となっていることがほとんどです。
一方の不動産投資ローンでは、返済原資が物件の賃貸によるインカムゲインになりますので、物件の収益性がよければ、７０歳を超えた借入も可能です。
不動産投資をしながらマイホームも手に入れたいという場合、不動産投資ローンとマイホームローンをどちらも組むことは可能なのでしょうか。既にどちらかのローンを組んでいる場合、融資可能枠の上限に近づいている可能性も高いですので、必ず融資が受けられるというわけではありません。
しかし、上述のように、マイホームローンと不動産投資ローンでは上限枠が異なりますので、それぞれの上限内に収まっている場合融資が認められることもあります。
また、不動産投資ローンを先に組んでいて賃貸経営がうまくいっておりインカムゲインがあがっている場合、年収が増えることになりますので、住宅ローンの審査がより通りやすくなるという可能性はあります。
いかがでしたでしょうか。マイホームローンと不動産投資ローンは、ローンの目的から、金利や融資の審査基準等も様々に異なります。条件によっては、マイホームローンと不動産投資ローンを併用できる可能性もあります。
審査基準は金融機関ごとに大きく異なりますので、ローンを組むにあたっては複数の銀行に打診してみることがよいでしょう。