都心への不動産投資はどうなるのか？「新宿」の人口減少はなぜ起きているのか？！

1 １．都心への不動産投資
2 ２．コロナの影響
3 ３．日本では都心回帰の流れが濃厚
4 ４．「新宿」の人口減の謎について

１．都心への不動産投資

現在の不動産投資市場は、東京一極集中・都心回帰の傾向が進んでいるといえます。

将来的に安定した収益を確保し、値上がり益も期待できるという不動産投資のメリットを最大限享受するなら、都心を狙うのが王道といえるでしょう。

とはいえ、都心部では価格上昇傾向にともない、利回りが低下しているのも事実です。そのため「一棟マンションを欲しいが、予算的に厳しい」という方や「もっと利回りが高く効率的に運用できる物件が欲しい」という理由から、地方都市に目を向ける方もいます。

地方都市の魅力は、都心部と比べて比較的利回りが高いことです。なかには、満室想定利回りが10％以上の物件もあります。また、土地価格が相対的に低いため建物価格を高く設定しやすく、減価償却費を多く計上できるというメリットもあります。ただし、地域や物件によっては融資が付きにくいケースもありますから、物件選びには注意が必要です。

２．コロナの影響

東京一極集中が進む中、新型コロナウイルスが不動産市場にも影響を及ぼしつつあります。

例えば、新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、在宅勤務が急速に広まりつつあります。

米国においては、約半数のオフィスワーカーが在宅勤務をしている状況であり、Twitter社では従業員に永久に在宅勤務を認める方針を示したほか、FacebookやGoogleなどの大手テクノロジー企業も、年内までは希望する従業員に在宅勤務を認めるなど、在宅勤務長期化の動きが拡大しています。

こうした状況を踏まえ、今後オフィスニーズは急速に縮小するのではないかという「オフィス不要論」がメディアでも盛んに報じられています。

今月に調査会社が実施した今後の働き方に関するアンケート結果では、週5日・フルタイムでの在宅勤務を希望する人が10%未満だったのに対し、部分的に在宅勤務をした上で、残りは出社する働き方を希望すると答えた人が50%程度となり、一部在宅勤務を希望する人の割合が多くみられました。

米国においては週1～2日在宅勤務を行い、残りはオフィスに出社するというのがアフターコロナにおける米国のオフィスワーカーにとっての心地良い水準になるのではないかと思われます。

企業のコロナ対策として、新型コロナウイルスの感染再拡大や、新たなパンデミックの発生可能性に警戒せざるを得ない昨今の状況では、従業員に安全な労働環境を確保するために企業は様々な準備をする必要があります。

そうした中、米不動産サービス会社は、アフターコロナの安全な職場環境作りの指標となる「6フィート・オフィス」という概念を提唱し、従業員同士が離れて業務を行うという提案をしています。

また、新型コロナウイルス感染拡大前の状況と比較して、通勤方法が変化することが考えられます。

わざわざ高い賃料を払って都心部の高層ビルに入居し続けるよりは、相対的にコストが安く、広い面積が確保できることからソーシャルディスタンス確保の対応もしやすい郊外のオフィスに需要が一定シフトする可能性もあります。

日本でも、米国と同じような動きが起きるかもしれません。

３．日本では都心回帰の流れが濃厚

新型コロナウイルスは、世界中に大きな影響を与えましたが、日本は新型コロナウイルスをうまく処理しました。

東京都のロックダウンを行うこともなく、コロナの感染者数は世界中の国々に比べて圧倒的に少ない中で経済活動を再開することができています。

そのため、上述した米国のような動きは起こらないと思われます。今後も都市部に人口が集中することが明らかです。

なお、総務省は２０２０年１月３１日に、住民基本台帳に基づく２０１９年の人口移動報告を発表しました。東京圏（東京、埼玉、千葉、神奈川）は、転入者が転出者を上回る「転入超過」が１４万８７８３人で、前年より８９１５人拡大しました。日本人と日本で住民登録している外国人を合わせた「総人口」で記録を始めた１４年以降、６年連続の転入超過となりました。

しかし、東京経済圏でも都市化が進んで入居需要が増えたり、逆に都市が過疎化して入居需要が減ったりしているエリアがあります。信じがたいことですが「新宿」では流入人口が減っています。この謎について次に説明します。