目次
はじめに
不動産投資を始めたての場合は、投資金額が低くハードルが低い区分マンション投資を選ぶ方が多いと思います。しかし、ある程度買い進めて行くと、区分マンションと一棟もの、どちらをメインにしていけばよいか悩まれるのではないでしょうか。
また、ある程度資産があり、はじめから一棟にしようと思っているけれど、区分と比較してどうなのだろうと考えられている方もいらっしゃるかもしれません。この記事では、区分投資と一棟投資のメリット・デメリットをご紹介します。
区分所有と一棟所有とは
アパート経営のように建物一棟ぶんの権利をもつことを一棟所有といいます。これに対して、一棟の中で、一つから複数の部屋の権利をもつことを区分所有といいます。
それぞれどちらが優れた投資手法ということは一概に言うことはできませんので、メリット・デメリットを踏まえて、予算、価値観、家族の状況、今後の投資計画にかんがみてよく検討していく必要があります。
予算をおさえられるのは区分マンション
一棟ものの物件は、土地も所有権や借地権がついており、土地と建物こみの金額で売却されることがほとんどですので、数億単位の価格になってしまうことも珍しくありません。一方、区分マンションは、地方中古であれば数百万レベルから販売されていることも多いですので、最初は様子をみながらすすめたい投資家にとってはハードルがかなりさがります。
資産としての価値は一棟ものの評価のほうがよいことが多い
物件価格が高いということは、それだけ資産価値があるということになります。日本という狭い国土において、土地の所有権はやはり強力なものです。万一建物が壊れたりしたとしても、土地があれば新たに建物を建設して運用することができます。
一方、区分マンションも、土地と建物の所有権となりますが、土地の権利は全体の比率でいけば微小なものになりますので、実際には建物がメインの資産となります。専有部分以外の建物の多くの部分が共有部分とよばれ、他の区分所有者との共有となりますので、合意がなければ建物の修繕や改築ができないため、そういった制約がない一棟マンションより資産運用の自由度はさがるといえます。
区分所有の場合、大規模修繕などは管理組合の決議が必要になります。また、仮に自分は修繕や設備変更を望んでいない場合でも、毎月修繕積立金は拠出しなければなりませんし、過半数で可決されてしまった場合は、それにしたがう必要があります。
金融機関の融資は一棟のほうが有利
金融機関からの融資も、資産価値が高い一棟もののほうがつきやすいということもありますし、他の物件を買いますときに担保としてみてもらえることもあります。
都心や政令指定都市の駅近新築マンションであれば、投資用ローンはおりやすいですが、地方でかなり築古物件だと、金融機関が資産として評価してくれず融資してくれない可能性があります。
前述のように、区分マンションはものによっては価格がおさえめですので、キャッシュで買うという場合はあまり気にしなくてよい点ですが、金融機関の融資でレバレッジをきかせて資産を増やしたいと考えている投資家にとっては、気にしておいたほうがよい観点になります。
空室リスク
空室リスクをどこまで許容するかという点も考慮要素です。区分所有の場合は空室になると、その時点で利益がでなくなりますので、賃料をさげたりサブリースなどを検討していく必要があります。
一方、一棟物件は、空室があっても他の部屋がうまってトータルでプラスになればＯＫという考え方もできるので、空室インパクトは区分にくらべて低いかもしれません。ただし、同じ場所に同じような部屋を集約して持つことになりますので、たとえば一棟内で殺人事件や自殺などがあった場合、すべての部屋の空室リスクが急に増えてしまうという可能性はあります。
最後に
いかがでしたでしょうか。区分にも一棟にもそれぞれのよさとそれぞれのリスクがあります。ご自身でよくそれらを検討し、価値観にフィットするものを選ぶのが後悔のない不動産投資のこつといえるでしょう。
