相続不動産の共有にはリスクがある！共有の危険と解消方法について

1 はじめに
2 どのようなときに相続不動産が共有になるのか
3 相続不動産を共有するリスク
4 相続不動産の共有を解消する方法
5 まとめ

はじめに

相続の際に問題になる遺産のひとつが「不動産」です。

たとえば相続人（兄弟、同順位の相続人）が2人いて1,000万円の預金が遺産だった場合、500万円ずつ分割すればいいわけですから、比較的遺産分割しやすいことでしょう。
しかし、これが不動産ならどうでしょう。
不動産を相続人2人で物理的に分割することはできません。
不動産が使えなくなってしまいます。

不動産には登記で持分を設定可能です。
たとえば上記の例の場合は2分の1ずつの持分を設定できるわけです。
いわゆる相続不動産の共有状態です。

相続不動産の共有状態にはさまざまなリスクが付きまといます。
相続不動産を共有するリスクと共有状態を解消する方法を解説します。

どのようなときに相続不動産が共有になるのか

相続不動産が共有になるのは、以下のようなケースです。

・相続人の遺産分割協議で共有にすると決まったケース
・相続人の遺産分割協議がまとまらず不動産が共有になったケース
・相続人で分割できる預金などが乏しいため仕方なく不動産を共有して相続したケース

相続不動産は相続人の1人が遺産分割で相続することも可能ですが、以上のような共有状態にすることも特に問題ありません。

相続不動産を共有するリスク

相続不動産を共有していても、自分の持分しか使えないわけではありません。
持分に関わらず共有している相続不動産の自己利用が可能です。
共有状態でも相続不動産を問題なく使えるなら、特にリスクはないと思うかもしれません。
果たしてそうでしょうか。
相続不動産を共有状態にしておくことには、3つのリスクがあります。

相続不動産の運用が難しくなる

自分の単独所有の不動産の場合、人に貸して家賃収入などの収益を得ることも自由です。
しかし相続不動産を共有にしてしまうと、共有者1人の判断で「収益物件として利用しよう」「家賃収入を得よう」と運用することが難しくなります。
共有状態だからといって相続不動産を自分が利用できないというわけではありませんが、共有という点である程度利用が制限されることになります。

相続不動産の売却が困難になる

相続不動産が共有状態だと、共有者全員の同意がなければ売却できません。
たとえば3人の共有状態だとして、2人は売却に賛成でも残り1人が売却に反対していると、相続不動産の売却ができなくなってしまうのです。
共有者の態度や考え方によっては、相続不動産が負担になっていても容易に売却で処分できません。

さらなる相続の発生で権利関係が複雑化する

共有者が亡くなって相続が発生すると、共有者の相続人に持分が相続されます。
仮に共有者の相続人が3人いた場合、共有者1人の持分が3人に相続される可能性がありますから、権利が複雑になり共有者も増える計算です。
相続不動産の共有状態を放置しておくと、共有者の数が莫大な人数になる可能性もあるのです。

相続不動産の共有を解消する方法

相続不動産の共有状態を解消する方法はいくつかあります。

ひとつは相続時に共有状態にせず、売却などの方法で対処することです。
相続不動産以外の遺産がない場合で複数人相続人がいれば、共有状態として遺産分割することを考えるかもしれません。
このときに相続不動産を共有にせずに売却し、売却金額を相続人で分けることも可能です。
共有状態の場合は共有者が少なく連絡を取り合える状態のうちに相続不動産を売却するという方法もあります。