不動産投資初心者必見！一棟マンション投資の3つの失敗例

1 はじめに
2 一棟マンション投資の失敗例１：適切な物件選びの重要性
3 一棟マンション投資の失敗例２：キャッシュフロー管理の誤り
- 3.1 一棟マンション投資の失敗例３：適切な管理会社の選択ミス
4 一棟マンション投資の成功への道

はじめに

不動産投資は、将来の安定した収益を生み出すための方法として注目されています。その中でも一棟マンション投資は、一括で複数の部屋を所有することにより、収益性が高まるとされていますが、同時に確認すべきポイントも多くあります。初心者が見落としやすいリスクや失敗例も存在し、投資家にとって無視できない課題となっています。本記事では、不動産投資初心者の方々に向けて、一棟マンション投資での失敗例について詳しくお伝えしてまいります。成功するための方法や注意点について、具体的な事例をもとに解説していきます。

一棟マンション投資の失敗例１：適切な物件選びの重要性

一棟マンション投資で最も重要なのは、適切な物件の選択です。立地条件や需要分析を怠った結果、入居率が低いまま賃貸収入が得られず、投資家が負担を強いられるケースも少なくありません。物件の評価基準や適切な調査方法について詳しく解説し、失敗を避けるための手法を紹介します。

物件の評価基準として特に大切なポイントが3つあります。
１つ目は「立地」です。最重要事項といっても過言ではないでしょう。物件の立地がよければ、入居者確保はそれほど難しくはありません。地方都市ですら、駅前の建物はほぼ満室入居のまま経営されています。なかには築30年を超えていながらも入居者確保できている物件もあります。それほどに立地は重要ということがお分かりいただけるでしょう。

2つ目は「構造体」です。築20年以内の鉄筋コンクリート造のマンションが最善と考えてください。もちろん、木造、鉄骨造の建物にもそれぞれのメリットはあります。しかし投資と考えるなら、長期間の融資を受けることができ、リセールバリューもある鉄筋コンクリート造を選択したいところです。鉄筋コンクリート造は上層階数を重ねることができ、狭小地であっても戸数確保できるため、事業が安定するのも魅力です。

3つ目は「市場との適合」です。市場にマッチした間取りと戸数の建物でなければ、結果的に周囲の似たような間取りの建物と競合するおそれがあります。物件の総戸数が多すぎれば入居者確保に苦労することになりかねません。市場性を調査し、そのエリアでどのような間取りの建物がどのくらいの戸数必要とされているかを確認する必要があります。

一棟マンション投資の失敗例２：キャッシュフロー管理の誤り

キャッシュフローの管理は、一棟マンション投資において非常に重要なポイントです。適切な賃料設定や入居率の見極めを怠ると、収益性が低下し資産価値が減少する可能性があります。キャッシュフローの計算方法や投資家が陥りがちなミスについて詳しく解説し、成功への道筋を示します。

キャッシュフローを計算するとき、業者が提示した「事業計画書」を鵜呑みにしないようにしましょう。多くの場合それは、賃料収入から固定資産税と返済金と管理料を支出項目にした簡易的な事業収支となっています。そしてそれはほとんどが満室想定で作られているのです。

しかし実際には、どんな立派な建物であっても必ず入退去は起こるわけなので、満室想定でのキャッシュフローはありえません。また、この入退去の場面こそが予定外の支出が発生するタイミングなのですが、それを明示してある事業計画書はほとんどありません。

マンション投資初心者の方は経験のなさからそのことに気づかず、後からかかる費用に苦しめられることになったりもします。

このような苦労を背負わないためにも、物件の建つ周辺の家賃相場と平均入居率、また平均入居期間なども含めて業者にしっかりと確認し、間違いない物件を選びましょう。そして市場家賃と比較しても違和感のない適切な賃料設定をしながら、必ず発生する空室期間に備える必要があります。

一棟マンション投資の失敗例３：適切な管理会社の選択ミス

一棟マンション投資では、適切な管理会社の選択が重要です。不適切な管理会社を選んだ結果、トラブルが発生し投資家にとって大きな影響を及ぼすこともあります。管理会社の選び方や信頼性の確認ポイントについて詳しく解説し、トラブルを回避する方法を提案します。

管理会社を選ぶときは、必ず数社で相見積もりをとりましょう。このとき、目先の管理料だけに目を向けず、実際の管理業務内容について、できるだけ詳細にわたり確認していくことが肝心です。

管理項目として同じ内容が示されていても、実際にどんな業務を行うのか、月に何度行うのか、その内容について報告はあるのかなど、管理内容とその頻度は多岐にわたっています。一方、その項目は不要なのではないかと感じる項目もあるでしょう。

数社と項目のひとつひとつを詰めていくことは非常に骨の折れる仕事ですが、マンション投資は入居者ありきと考え、よりよい管理会社とお付き合いしていくことが大切です。

また、信頼性の確認ポイントとして、当然のことと思われるかもしれませんが、マンションオーナーとの距離感や価値観が一致しているか、オーナーとのコミュニケーションを大切にしている業者だと、オーナーであるあなた自身が感じられるかがとても大切になります。

管理会社はあなたに代わって建物に目をかけてくれる存在でなければなりません。あなたとともにマンションの運営を進めていくパートナーなのです。経営に関する価値観をあなたと共有できない会社だとしたら、マンション事業を決して成功させることはできないでしょう。

一棟マンション投資の成功への道

一棟マンション投資は高い収益性を持つ一方で、失敗のリスクも存在します。本記事を通じて、不動産投資初心者の方々に一棟マンション投資での失敗例を解説し、成功への道筋を示しました。正しい物件選びやキャッシュフロー管理、管理会社の選択など、注意点や具体的な方法について理解を深めることで、投資成功の可能性を高めることができるでしょう。