はじめに

不動産価格の高騰が続く中、不動産投資を始めることに不安を感じている方も多いのではないでしょうか。価格が高い現状での投資が果たして得策なのか、リスクはどうなのかと疑問に思うのも当然です。

一方で、不動産価格が高くても投資を始めるメリットがあるケースも少なくありません。ここでは、現在の不動産市場を取り巻く背景を解説し、なぜ高い不動産価格でも投資を始めるメリットがあるのか、その理由と具体的な戦略について見ていきます。

都市部不動産市場の現状

アフターコロナの状況で、都市部では人口集中が進み、特に若年層が都心エリアに移住する傾向が顕著です。住宅に対するニーズが高く、供給が需要に追いついていないため、価格が高騰しています。

この背景には、インフレや建築資材の価格高騰、円安による輸入コストの上昇といった要因があり、建築コストの増加が物件価格の上昇を後押ししています。

国内外の経済要因も影響を与えています。日本国内の金利は依然として低く、特にインフレの影響で物価が上昇する中、資産価値が守られる不動産への関心が高まっています。こうした状況は、不動産投資に有利な環境であると捉えられ、将来的にも都心部の不動産価格は上昇傾向が続く可能性が高いと見られています。

都心部の不動産価格はバブルなのか

不動産価格が高騰している現状を「バブル」と捉える見方もありますが、実際にはバブルとは異なる要因があると見られています。一般的にバブルとは、実態経済を反映しない過剰な価格上昇を指しますが、現在の価格上昇には人口動態や需要の高さといった実需に基づいた要因が大きく関わっています。

過去のバブル崩壊と異なり、現在の価格高騰はインフレや建築コストの増加といった現実的な影響に根ざしているため、急激に価格が下がるリスクは比較的低いと考えられています。また、将来的な資産価値が保たれる可能性が高い物件、特に立地や需要が安定している都心部の物件は、価格が高くても資産として有望です。こうした条件を満たす物件を見極めることが、今の高価格の市場でも有効な投資を行う鍵となります。

不動産価格が高くても不動産投資が可能な理由

投資にはキャピタルゲインとインカムゲインがあります。キャピタルゲインは資産価値の上昇にともなう売却益を指し、インカムゲインは資産保有中の安定した収入を指します。

2つの視点から、不動産価格が高くなっている今でも不動産投資が可能な理由を解説します。

キャピタルゲイン：物件の売却益を狙える

価格が高い今の不動産市場では、将来的に資産価値がさらに向上する可能性があります。都心部や好立地の物件は、将来の売却時に価格が上昇している可能性が高く、キャピタルゲインを得るチャンスがあります。

キャピタルゲインのみを狙った投資スタイルはリスクが高いのでおすすめできませんが、賃料収入に加え、物件の売却時に得られるキャピタルゲインも視野に入れることで、総合的なリターンを高められます。

インカムゲイン：賃料上昇が期待できる

東京23区の分譲マンションの1m2あたり平均賃料

出典：不動産投資ホームズ　【2023年最新】東京23区分譲マンション賃料、1m2あたり初の4,000円台へ 人気行政区の最新家賃相場特集

都市部では人口集中が続き賃貸需要が依然として高いため、物件価格上昇にワンテンポ遅れますが、賃料上昇が続いています。都心部の物件では、物件価格の上昇で利回りはいったん下がりますが、今後の賃料上昇によって利回りが回復し、インカムゲインが見込めます。安定した賃貸需要があるエリアの物件を選ぶことで、長期的に安定した収益を得ることができるでしょう。

不動産価格が高いときの投資戦略

不動産価格が高いときには、投資戦略としてどのような点を意識すべきでしょうか。

低金利を活用したイールドギャップ

低金利の現状では、イールドギャップを活用した投資が有利です。

イールドギャップとは物件の利回りと借入金利の差を指します。現在の日本では、超低金利政策が継続している状況で、金融機関の融資を活用してレバレッジをかけることが一般的になっている不動産投資では、非常に有利な局面が続いています。

不動産投資はレバレッジ戦略が採用できる貴重な投資方法です。レバレッジを活用すると、自己資金だけで購入する場合と比べて資産を増やしやすく、収益も拡大できる可能性があります。現在の低金利環境では借入による利子負担が軽く、少ない自己資金で大きな物件に投資することも現実的です。

賃貸需要を見据えた物件選定

不動産投資の原則ですが、賃貸需要が高いエリアを選ぶことが重要です。都心や交通利便性が高いエリア、生活環境が整った地域などでは、空室リスクも低く、安定した収入が見込めます。立地や利便性は入居率や賃料に直接的な影響を与えるため、賃貸需要が高い物件を選ぶことが、投資の成功につながります。

リスクヘッジのため長期保有

短期的な価格変動を気にせず、安定したキャッシュフローを得るためには長期保有も効果的です。物件の長期保有で、収益が積み重なり、資産としての価値が安定します。長期的な視点で物件を保有すれば、短期的な価格変動に左右されない収益の維持が可能です。

考えられるリスクとその対策

不動産投資には特有のリスクが伴います。リスクを理解し、適切な対策を取ることで投資の成功率を高められます。

空室リスク

賃貸物件で最も心配されるリスクの一つが空室リスクです。賃貸需要の高いエリアで物件を選び、入居者のニーズを満たす間取り・設備を備えることで、空室リスクを軽減できます。また、入居者満足度を高めるための適切な管理も重要です。

修繕リスク

物件を長期間所有する場合、修繕や維持管理にかかるコストも考慮する必要があります。事前の綿密な修繕計画によって、急な出費にも備えられます。建物管理の適切な実施で、大規模修繕の間隔を伸ばし、トータルのコストを抑えられます。

金利上昇リスク

日本もインフレ局面に入りつつあるので、日銀が政策金利を段階的に引き上げています。不動産投資ローンの借入金利も少しずつ上昇していくことが予想されます。

借入金利が上昇すると返済額が増加し、収支に影響が出る可能性があります。固定金利の選択や、ローン返済期間の調整、十分なキャッシュフローの確保などで金利上昇に備えましょう。

流動性リスク

不動産は、株式や債券のようにすぐには現金化できない性格を持っています。これを流動性リスクといいます。特に不動産価格が高騰すると、買主もまとまった資金が必要になるため、ますます売りにくくなります。

流動性リスクに備えるには、入居率を高めて物件の利回りを高くキープしておく必要があります。利回りの高い物件は投資家にとって魅力的なので、売却しやすくなります。

また、ポートフォリオの中で流動性の高い資産と不動産をバランスよく保有し、リスク分散を図ることも有効です。

まとめ

不動産価格が高騰している現在でも、不動産投資には多くのメリットがあります。特に、低金利環境を活用したレバレッジ戦略によって、自己資金以上のリターンを得られる可能性がある点は大きな魅力です。

一方で、空室や金利上昇など不動産投資家に特有のリスクを理解し、リスクマネジメントをふまえた計画的な投資が求められます。長期的な視点での安定した収益を目指し、しっかりとしたリスク管理を行いながら不動産投資を進めることで、高価格の市場でも資産形成が可能です。

中武洸星

株式会社ウェルス・パートナー
リアルアセットマネージャー

早稲田大学商学部卒業後、大和ハウス工業株式会社へ入社。

富裕層・地主に賃貸住宅での土地活用ソリューション提案に従事。東急リバブル株式会社にて投資用不動産の売買仲介を経験後、株式会社ウェルスパートナーに入社。マネー現代など大手メディアでの記事執筆も行う。