目次
はじめに
マンション価格の高騰が続く中、一棟RCマンション投資に興味を持つ方も多いのではないしょうか。不動産投資を考える際には、メリットとともにリスクを十分に把握しておく必要があります。
この記事では、一棟RCマンション投資とワンルームマンション投資との違いやメリット・デメリットを詳しく解説します。一棟RCマンション投資に向いている人についても紹介していますので、ぜひ最後までお読みください。
一棟RCマンション投資とは?ワンルームマンション投資との違い
マンション投資は大きく分けて、一棟RCマンション投資とワンルームマンション投資があります。両者はどう違うのでしょうか。一棟RCマンション投資とワンルームマンション投資との違いを解説します。
一棟RCマンション投資
一棟RCマンション投資とは、RC造のマンションを一棟丸ごと購入し、部屋を賃貸して家賃収入を得る投資方法です。不動産投資では「一棟もの」と呼ばれます。
RCとは「Reinforced Concrete」の略で、鉄筋コンクリート造を意味します。耐久性や耐震性に優れた堅牢な建物であることが特長です。
また、一棟RCマンション投資には、新築マンションを建築する方法と中古マンションを購入する方法があります。
ワンルームマンション投資
ワンルームマンション投資は、マンション(区分所有建物)の1室だけを購入し、賃貸して家賃収入を得る投資方法です。
購入するのが部屋単位なため、一棟RCマンション投資に比べて少額の資金で始められる点が魅力です。
一棟RCマンション投資とワンルームマンション投資の違い
一棟RCマンション投資では、多額の資金が必要となります。金融機関から融資を受ける方法が一般的ですが、融資額も多額となるため融資審査も厳しめです。また、自己資金も一定程度以上の金額を用意する必要があります。
ワンルームマンション投資の場合は、比較的少額の融資から始めることができるため、金融機関の審査もそこまで厳しくないといえます。条件によってはフルローンに近い融資も可能なので、初心者でも開始しやすい投資です。
収益物件の運営においては管理が重要ポイントになりますが、一棟RCマンションとワンルームマンションでは管理が明確に違います。
一棟RCマンション投資では、入居者の募集、契約、家賃回収などの管理だけでなく、共用施設を含む建物・設備全体の維持管理が必要になります。これは、管理コストを高めますが、一方で賃貸経営の自由度を高めることも意味します。
ワンルームマンション投資の場合は、共用部の管理は別会社が行うので、必要なのは入居者管理と部屋の設備管理のみです。オーナーと管理会社の手間は少なく済みますが、経営の自由度は下がり、物件購入後の経営工夫の余地はほぼありません。
以上のように、一棟RCマンション投資とワンルームマンション投資では、投資規模、資金調達、管理運営の点で異なります。それぞれ一長一短があるといえますので、自分の資産状況や投資目的に応じた選択が重要です。
一棟RCマンション投資のメリットとデメリット
一棟RCマンション投資には、魅力的なメリットがあります。投資規模が大きい分、経営が順調なら得られるメリットも大きくなるのが特長といえるでしょう。
メリット1・耐久性・耐震性に優れている
RCマンションは、耐久性と耐震性の高さが特徴的です。鉄筋コンクリート造は、木造や鉄骨造と比較しても非常に頑丈であり、地震や風雨に対して優れた耐久性を持っています。
不動作賃貸業は入居者に安心・安全の住環境を提供するサービス業であり、この点オーナーとしても安心感をもたらすものでしょう。
メリット2・空室リスクを低減できる
ワンルームマンション投資では、所有している1部屋が空室になってしまうと家賃収入がゼロとなってしまいます。
一棟RCマンションの場合は、複数の部屋があるので空室リスクを分散させる効果があります。複数の住戸がいっせいに空室になる事態は考えづらいため、家賃収入が途絶えることはないでしょう。
メリット3・インフレに強い資産を築ける
近年、日本でも物価上昇が続き、インフレ傾向がはっきりとしてきました。インフレの進捗は現金価値を目減りさせる効果があるため、資産を現金や預貯金で保有している方は要注意です。
一方、不動産は実物資産なので、インフレに強いという性格があります。上に掲げた図表にも明らかなように、都心部を中心にマンション価格の高騰が続いているため、資産を一棟RCマンションに組み換えておくという選択は極めて有効になっているのです。
デメリット1・融資の難易度が高い
一方で、一棟RCマンション投資にはいくつかのデメリットも存在します。
初期投資額が非常に大きい点です。RCマンションは構造上、建設コストが高くなるため、購入には一定規模以上の資金が必要になっています。
融資を活用するとしても、資金調達自体が困難な場合があり、金融機関の融資基準をクリアするために多くの労力を要することも少なくありません。本人の収入や保有資産などの属性が高いことが求められるとともに、購入する物件の担保価値や収益性も評価されます。
頭金も1~3割程度を求められるので、まとまった自己資金を用意する必要があります。
デメリット2・維持管理費用・修繕費用が高くなる
一棟RCマンションの運営では、維持管理費用や修繕費用の高さが問題となります。建物の規模が大きいほど、日常的なメンテナンスや修繕の負担は増加します。
マンションは、およそ12~15年ごとに大規模修繕を実施します。大規模修繕では外壁の補修や塗装、屋根・屋上の防水工事などが多く行われ、費用も多額になります。
一棟RCマンション投資では、家賃収入が高くなり、キャッシュフローも潤沢になるのが一般的ですが、それに比例して費用も高くなるという事実を踏まえておきましょう。
一棟RCマンション投資が向いている人
一棟RCマンション投資は、長期的な安定収入を目指す人、大規模な資産運用を計画している人向けの投資方法ですが、誰でもできるというものではありません。
数千万円以上の余剰資金がある人
一棟RCマンション投資は初期投資額が高額であるとともに、融資審査において一定規模以上の金融資産を所有していることが求められます。一棟RCマンションを購入する場合は、数千万円以上の余剰資金を持っていることが望ましいといえるでしょう。
一棟RCマンションは、投資家のアセットアロケーション(資産配分)において、安定した位置を占めるものです。一棟RCマンション投資は長期的なキャッシュフローをもたらし、着実な資産形成となる可能性があります。
それを実現させるためにも、数千万円以上の余剰資金が求められるのです。
節税効果を得られる人
高額所得者にとって、1棟RCマンション投資は節税効果が大きい理由の一つに、減価償却が挙げられます。建物の価値を耐用年数にわたって費用として計上することで、所得税を抑制する可能性があります。
また、節税効果を最大化するには、適切な物件選びと資産運用戦略が重要です。特に、長期的な資産価値の維持を考慮しつつ、適正価格での購入や賃貸需要の高い地域を選ぶことで、効果的な節税が実現可能となります。
賃貸経営を「事業」として取り組める人
一棟RCマンション投資に限らず不動産投資は、「投資」というより「事業」に近い性質を持ちます。
株式投資であれば、株式の銘柄を購入した後に投資家ができることは、売却のタイミングをはかることぐらいです。不動産投資の場合は、購入後から賃貸経営という本番がスタートします。
管理業務自体は管理会社に委託できますが、空室の発生、修繕の発生、家賃滞納者の発生など経営者として判断する局面がいくつも訪れるでしょう。一棟RCマンション投資に投資する人は、マンション経営者としての自覚を持ち、責任を持って事業に取り組むことができる人が向いているのです。
賃貸需要のある土地を所有している人
一棟RCマンションを新築するには、用地を取得する必要があり費用がかかりますが、土地を所有していればその分の出費が抑えられます。地主は、一棟RCマンション投資に有利といえるでしょう。
ただし、その所有地は賃貸需要のある土地であることが絶対条件です。賃貸需要のない土地に賃貸マンションを新築しても、投資の失敗を招くだけですので、注意するようにします。
まとめ:信頼できるアドバイザーにまずは相談してみよう
一棟RCマンション投資を成功させるには、信頼できるアドバイザー、メンター、先輩大家さんなどに相談することが重要です。
アドバイザーは、不動産投資の経験と実績があること、特定の不動産会社と結びついていないこと、話を聞いてくれて結論を押し付けないことが、信頼できる証となります。
アドバイザーに相談する場合は、物件の詳細情報、収支計画、融資計画など具体的な質問事項を用意して相談を進めるようにしましょう。
株式会社ウェルス・パートナー
リアルアセットマネージャー
早稲田大学商学部卒業後、大和ハウス工業株式会社へ入社。富裕層・地主に賃貸住宅での土地活用ソリューション提案に従事。東急リバブル株式会社にて投資用不動産の売買仲介を経験後、株式会社ウェルスパートナーに入社。マネー現代などで記事の執筆も行う。