皆さん、こんにちは。株式会社ウェルス・パートナー代表の世古口です。
今回のテーマは、「富裕層女性が初めて不動産投資をする前に必ず知るべきポイント」です。

世古口「近年、富裕層女性の方から不動産投資に関するご相談をいただき、お手伝いをさせていただく機会が増えています。不動産投資というと、これまではどちらかというと男性富裕層の方のイメージがありました。しかし実際には、富裕層女性の中にも不動産投資をされたい方は多いですし、ニーズもたくさんいただきます。今回は、当社不動産アドバイザーの中武さんをお招きして富裕層女性ならではの不動産投資の特徴や傾向、注意点、投資ポイントをご説明します。」

中武「確かに最近、富裕層女性の方のご相談が増えています。相続で資産を取得するケースが多く、そのようなご相談が増えている印象です。」

世古口「男性富裕層の方とは違う傾向や、女性富裕層特有の不動産投資の傾向はありますか。」

中武「多少はあると思います。」

世古口「今回はそのような点を中心に、女性富裕層の方でも安心して不動産投資に取り組めるような考え方や心構えをお伝えします。」

今回の内容についてはYouTubeチャンネル『世古口俊介の資産運用アカデミー』でもご視聴いただけます。

富裕層女性の特徴

世古口「まずは、私なりに分析した富裕層女性の方の特徴をお伝えします。これは、20年以上にわたり富裕層の方々の資産運用をお手伝いしてきたなかで感じた、あくまでも私自身の主観に基づくものです。もちろん当てはまらない方もたくさんいらっしゃいますが、最大公約数としてこのような方が多いという特徴が見えてきました。女性富裕層の方の主な特徴を4つにまとめました。

圧倒的に「相続富裕層」の割合が多い

富裕層女性の場合、相続富裕層の方の比率が圧倒的に高いと感じます。男性富裕層の多くは、ご自身で起業し、事業を成長させて財を築かれた方が中心です。そのような経営者の方が亡くなった後、会社の資産や多額の財産を引き継ぎ、結果として富裕層になっていたという「相続富裕層」の方の割合が大きい印象です。

純資産数億円以上で二次相続対策が必要な方が多い

承継した資産が多額になることで、純資産ベースで数億円以上ある方が多く、二次相続対策が必要になるケースが目立ちます。一次相続で旦那様が亡くなられた際に多額の資産を承継し、ご自身が亡くなった後にお子さんに相続税がかかる「二次相続」対策が必要な方が多いというのが2つ目の特徴です。

ほとんどが投資初心者で資産運用に詳しくない

相続富裕層の特徴と同じですが、相続によって急に資産を承継しているので、これまで資産運用の経験がないまま、5億円、10億円といった資産を承継する方が少なからずいらっしゃいます。「資産はあるけれども、どのように運用すればいいかわからない」という投資初心者の方が大半を占める印象です。

不動産は必要だが投資リスクが高いと敬遠しがち

富裕層女性の方は、二次相続対策の観点から、不動産投資はご自身にとって必要ということは認識されています。しかし、不動産投資には借入が伴う点や、金融資産に比べて流動性が低く、すぐに売却できない点などから、投資リスクが高いと感じて敬遠される方が多い印象です。
以上が私が感じる女性富裕層の方の特徴です。」

中武「これらのケースはかなり多いと思います。相続して承継して富裕層になられた方、また、事業会社を相続し、会社売却（M&A）して富裕層になった方も一定割合いらっしゃいます。」

不動産投資のポイント

世古口「不動産投資の経験がある方ではなく、今回のテーマ通り、はじめて投資することを前提として、投資ポイントをまとめました。」

好立地の都内一棟RCマンションがオススメ

中武「はじめての不動産投資の方である割合が高いので、できるだけ固く、資産性として将来的にも残るような物件を選ぶ方が多いです。このような物件がオススメです。」

4タイプの一棟不動産比較（参考）

中武「好立地の都内一棟RCマンションは、具体的にどのようなケースが多いのかをまとめた表がこちらです。」

中武「東京都内の物件を4タイプに分けており、上から、資産性超重視型、資産性重視型、資産性・収益性バランス型、収益性重視型となっています。それぞれ表面利回りや金額の目安を記載していますが、圧倒的に多いのは真ん中の2つです。資産性重視型と資産性・収益性バランス型を選ぶ方が多いです。」

世古口「こちらの表は、上のタイプほど超好立地で、下にいくほど資産性は下がるが収益性が高くなるタイプに分かれるということですね。真ん中2つは、ちょうどその中間というイメージでしょうか。」

中武「はい、そうです。」

世古口「資産性重視型とはどのような物件でしょうか。」

中武「金額は4億円以上が目安で、一棟RCマンションが多く、表面利回りが4%前半のイメージです。具体的には、記載の通り東京7区が目安となっています。

資産性・収益性バランス型の場合は、金額は2億円以上から最低ラインとしてあると思います。表面利回りは4%後半が目安で、立地としては東京13区が目安になっています。」

世古口「好立地物件の方が資産性も高いですし賃貸需要も安定しているので、はじめて投資する女性富裕層の方にとっては、安心して投資できるということでしょうか。」

中武「はい、堅く投資できると思います。」

借入比率はあえて低めに設定し投資リスクを低減

中武「2つ目の投資ポイントは借入に関することです。借入比率はあえて低めに設定し、投資リスクを低減させた投資手法を選ばれる方が多い印象です。具体的に低めとは、大体、総事業費の50%程度は借入するイメージです。残りの50%を自己資金で投資される方が比較的多いです。

借入自体がはじめてという方もいらっしゃいますし、自己資金を半分出せば、表面利回り4%程度の物件であっても、かなり余裕を持ったキャッシュフローが見込めるので、安心感を得て投資される方も多いと感じています。」

世古口「無理な借入をせずに、あえて頭金を多めに出して投資リスクを減らし、不動産投資する方が多いということですね。」

相続税と相続争い対策を意識した物件選定

中武「3つ目の投資ポイントは、相続税と相続争い対策を意識した物件選定です。先ほどの特徴のところにも書きましたが、二次相続を考慮して不動産投資をされる方が多く、いかに相続税を低減できるかが重要なポイントになってきます。そのため、好立地の都内一棟RCマンションを購入されるケースも多いのですが、将来的な資産性とは別に、相続という観点から物件を選定することがポイントの1つになっています。」

世古口「相続争い対策としてはいかがでしょうか。例えば、ご本人の資産が10億円あり、子供が3人いる場合、10億円の不動産一棟を購入したら、最終的に3人で共有する形になり、争いに発展する可能性がありますね。」

中武「はい。争いを避けるには、3億円ずつの物件を複数購入するなど、そのようなことも考慮して投資することが重要になります。」

世古口「相続税を下げることと争いにならない物件を選ぶことが大事ということですね。実際に、女性富裕層の方の中には、旦那様が亡くなって資産を相続された際に、相続税の申告や相続争いで大変な思いをされた方が少なくありません。その経験から、二次相続対策をお子さんのためにしっかりしたいという方が多い印象です。この3つ目のポイントのような意識をお持ちの方が増えています。」

自宅ではなく投資として割り切った物件選び

中武「4つ目の投資ポイントは、自宅ではなく、投資として割り切った物件選びをするということです。傾向としてあるのは、間取りにこだわりすぎてしまう点です。あくまで投資と捉えていただき、一般的な間取りを選定する方がいいでしょう。投資と自宅の切り分けがうまくできるとよい投資につながるはずです。」

世古口「投資ではあるものの、自分が住むように好みが入ってしまう方が結構いらっしゃいますね。」

中武「そうです。」

世古口「これは割り切った方がいいでしょう。自身の好みは、住む人にとっては無関係なので、一般的な物件の方が投資には向いているという印象がありますね。」

中武「そう思います。少し尖った物件も面白いのですが、選ぶ対象としてはスタンダードなタイプが適していると思います。」

中武「富裕層女性の中で圧倒的に多いのは、相続で富裕層になられた方です。当社では、豊富な実績と経験をもとに、相続後の資産運用および不動産投資の最適なご提案を行っております。不動産投資がはじめての方や、どのように進めたらよいかわからない方は、お気軽にご相談ください。」

世古口「不動産会社のように物件の営業をすることはありませんので、安心してご相談いただければと思います。」