不動産投資初心者必見！失敗しない物件選びの基準とタイプ別メリット・リスク

はじめに

不動産投資は、富裕層や資産家にとって、資産の保全や増加を図る有効な手段の一つです。しかし、適切な物件選びや戦略を誤ると、大きな損失を被るリスクも伴います。

ここでは、不動産投資の基礎知識から物件の種類、選定のポイント、成功に導く戦略までを網羅的に解説します。これから不動産投資を始める方や、すでに投資を行っている方にも役立つ情報を提供します。

不動産投資の基礎知識

不動産投資を成功させるためには、まずその基本的な仕組みや特徴を理解する必要があります。ここでは、不動産投資の概要と、他の投資手法との違いについて解説します。

不動産投資とは

不動産投資とは、マンションやアパート、商業施設などの収益不動産を購入し、それを賃貸して家賃収入を得たり、将来的に売却して利益を得たりする資産運用の一手法です。実物資産として価値が「見える」ため、富裕層にとって心理的な安心感があり、節税や相続対策にも有効で、所得・資産の多い層に適した資産運用方法とされています。

インカムゲインとキャピタルゲインの違い

不動産投資の利益には、家賃収入を安定的に得られるインカムゲインと、地価の上昇や再開発などで不動産価格が上がれば売却益が期待できるキャピタルゲインの2種類があります。それぞれの特徴とリスクを理解しましょう。

インカムゲインは、家賃収入によって長期的かつ安定的なキャッシュフローを生み出すものです。家賃相場の変動や空室率に影響されるため、管理コストや修繕費など経費も考慮が必要です。

キャピタルゲインは、売却時の利益を狙う投資スタイルで、不動産価値の上昇を期待します。売り買いのタイミングや不動産市場の動向に左右され、築年数やエリアの将来性を見誤ると損失リスクが高まります。

他の投資（株・債券）との違い

不動産は現物資産であるため、インフレに強いという特徴があります。また、株式投資・債券投資と大きく異なるのは、金融機関からの融資を活用でき、自己資金以上の大きな資産を運用可能な点です。

株式や債券に比べて値動きが緩やかで安定性がある一方、換金性（流動性）は低く、維持管理コストや手間も必要です。また、減価償却による節税効果があり、所得が高い富裕層ほど恩恵を受けやすいという利点もあります。

不動産投資の種類と物件タイプの特徴

不動産投資にはさまざまな種類があり、それぞれの物件タイプには特有の特徴やメリット・デメリットがあります。自身の投資目的や資金計画に応じて、適切な物件タイプを選ぶようにします。

出典：健美家　収益物件市場動向マンスリーレポート 2025年2月期

区分マンション投資

比較的少額で始めやすいのが、区分マンション投資です。ワンルームや1Kタイプが中心で、都心部では高い需要が期待できます。比較的融資もつきやすいため、初期費用を抑えられる点も魅力です。

ただし、一般的に利回りは低く、特に新築は投資不適格の水準にもなります。1戸しか所有していない場合は、空室が発生すると家賃収入が0になってしまう可能性があるため、十分な注意が必要です。

一棟アパート・一棟マンション投資

賃貸アパート、賃貸マンションを一棟まとめて取得する投資方法は、「一棟もの」と呼ばれます。複数の戸数を賃貸できるため、空室リスクが分散し、収益性と管理効率の面でメリットが大きくなります。

アパートとマンションの違いに法的な定義はありません。アパートは木造や軽量鉄骨造で、通常は2階または3階建てといった小規模な共同住宅で、マンションは鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）などで建てられ、3階以上が一般的です。

一棟アパート投資は比較的安価で、利回りが高めになります。法定耐用年数が木造で22年、軽量鉄骨造（3mm超4mm以下）で27年なため、耐用年数切れの物件取得によって減価償却が大きく取れ、節税効果が見込めます。

一棟マンション投資は、一般的に一棟アパートより規模が大きくなるため収益も大きくなります。資産価値も長持ちしますが、初期投資額も管理コストも大きくなる点は注意が必要です。

戸建て賃貸住宅投資

ファミリー層をターゲットにした戸建て賃貸住宅投資は、エリアによっては希少性があり、高利回りが期待できる投資です。入居者が子育て世帯の場合、子どもの学区の関係で長期入居になる傾向があります。

売却時はマイホームとしての需要にも対応できるため、高値で売却可能で、キャピタルゲインが期待できます。

中古の戸建て賃貸住宅の場合は比較的少額でも購入できるため、投資が始めやすいのが特徴ですが、融資が難しいためレバレッジをかけての投資には向いていません。

商業ビル投資

商業ビル投資は、これまで紹介してきた居住用不動産への投資と異なり、オフィスや店舗などが入居する商業ビル（事業用不動産）へ投資する資産運用方法です。

商業ビルのテナント賃料は居住用不動産よりも高く設定される傾向があり、高い収益性や利回りが期待できます。景気動向に合わせて賃料を上げやすいという特徴もあります。

初期投資額が高額で、景気変動の影響を受けやすい点が特徴で、専門的な知識が必要とされます。不動産投資では、プロ向けといえるでしょう。

不動産小口化商品とREIT

現物不動産ではなく、複数人で共有する形の不動産小口化商品や証券化されたREITなど、新しい形の不動産投資も注目されています。

不動産小口化商品

1口数万円からの少額投資が可能なため、現物不動産に比べてリスクを抑えつつ投資を始められます。また、物件の運用はプロに任せられるため、管理の手間が一切かからないのが大きなメリットです。

ただし、いざという時に現金化しにくい流動性の低さや換金性の低さはデメリットとして理解しておく必要があります。

REIT

REITとは「不動産投資信託（Real Estate Investment Trust）」の略称で、収益不動産を対象とした投資信託です。上場市場で売買可能なため、流動性が高い点が特徴で、実質的には金融商品となっています。

押さえておくべき物件選びのチェックポイント

不動産投資においては、物件の選定が極めて重要です。ここでは、物件選びのチェックポイントを3点にまとめて解説します。

不動産投資は立地がすべて

不動産投資においては、立地がすべてといっても過言ではありません。立地は、家賃収入の安定性、空室率、資産価値の維持・上昇に直結します。

最寄り駅からの距離は最低10分以内で、スーパーや病院などの生活必要施設が近くにあると利便性が高くなります。

立地を選ぶ際には、土地の地位（じぐらい）を意識します。地位とは、土地のグレード、ブランド力を指す言葉です。地位の差としてわかりやすいのが、銀座と新橋です。両者は隣接していて、ともに東京の中心部にありますが、ブランドには大きな差異があります。

築年数・構造・管理状況を見極める

築年数や建物の構造、管理状況は、資産価値・維持コスト・税務戦略に密接に関わります。また、物件が法令上の違反をしていないか、契約上不利な条項が含まれていないかといった、契約書や登記内容の精査も必要です。

新築や築浅物件は家賃を高く設定できますが、購入価格が高いため利回りは低くなる傾向にあります。築古物件は安く仕入れられますが、修繕やリフォーム費用が必要になる点を考慮する必要があります。

木造物件は減価償却期間が短くなり、節税効果を狙いやすい一方で、RC造（鉄筋コンクリート造）は耐久性に優れ、金融機関の評価が高くなります。

購入する前に対象となる物件について、多角的に情報を収集・分析する調査行為を不動産デューデリジェンスといいます。不動産デューデリジェンスを怠ると、さまざまな問題が起こり、資産価値が損なわれる事態にもつながりかねません。

利回りの種類と計算方法

種類	計算式	意味
表面利回り	年間家賃収入÷購入価格×100	物件の収益性をざっくりと把握するためのもの
実質利回り	（年間家賃収入－運営経費）÷投資総額×100	実際の利回りを示す
自己資本利回り	年間キャッシュフロー÷自己資本×100	融資も入れて計算された利回り

不動産投資において、利回りは投資の成功を左右する重要な指標となります。利回りにはいくつかの種類がありますが、ここでは表面利回り、実質利回り、自己資本利回り（CCR）の3種類について解説しましょう。

表面利回りは「年間家賃収入÷購入価格×100」で算出されます。表面利回りは、物件の収益性をざっくりと把握するために利用されるもので、管理コストや税金などは含まれていません。

実質利回りは「（年間家賃収入－運営経費）÷投資総額×100」で算出され、管理費、修繕費、固定資産税、空室率などを加味した実際の利回りを示します。

自己資本利回りは、融資の利用も視野に入れて計算された利回りで、CCR（Cash On Cash Return）とも呼ばれています。計算式は「年間キャッシュフロー÷自己資本×100」となります。

年間キャッシュフローは、年間家賃収入－運営経費からさらにローン返済額を差し引いた実際の手残りになります。これを自己資本＝頭金で除し、100を掛けて割合を求めた数値が自己資本利回りです。自己資本利回りは、レバレッジ比率を高めると上昇します。

不動産投資を成功に導く3つの戦略

不動産投資には特有のリスクがともないますが、成功を収めるためには、投資家が押さえておくべき重要なポイントがいくつかあります。投資を成功させるには、十分な準備と綿密な計画が不可欠です。

この章では、不動産投資を始める際に成功に導く3つの戦略について解説します。

投資目的を明確にする

不動産投資に限りませんが、投資目的の明確化が戦略策定の第一歩になります。

将来的な資産獲得を目指すなら、レバレッジ比率を高めにして一棟RCマンションを取得する手があるでしょう。節税目的であれば、築古の木造アパートなどを取得し、減価償却の最大化を狙う方法も有効です。老後の年金代替や生活費補完が目的なら、安定稼働できる立地と構造を優先すべきです。

目的を曖昧にしたまま投資すると、意思決定の軸がぶれ、結果的に失敗する可能性が高まってしまいます。

信頼性の高い情報を収集する

不動産投資は自己責任の世界です。書籍やSNS、YouTube、ポッドキャストなど情報源は豊富にありますので、信頼性のある専門家やメディアを選んで情報を収集します。数ある情報の中には誤った情報や誇張された情報も散見されます。信頼性の高い情報源を見極めるリテラシー能力が求められています。

初心者向けのセミナーや勉強会に参加し学ぶのも有効ですが、主催者が不動産販売会社の場合、ポジショントークになっている可能性がある点もふまえておきましょう。

信頼できるパートナーと連携する

初心者が失敗を防ぐうえで、もっとも重要なのがパートナーの選定です。信頼できるパートナー選びは投資の成否を分けるといっても過言ではありません。

不動産仲介会社であれば、リスクや想定外の事態もきちんと説明してくれる会社を選びましょう。物件紹介だけでなく、管理や出口戦略まで一貫してサポートできる体制があるかも確認すべき点です。

また、不動産投資は、総合的な資産運用の一環として考えるべきものです。金融資産も含めて、総合的に資産運用のアドバイスをしてくれるコンサルタントやIFA（独立系ファイナンシャルアドバイザー）は心強い存在です。不動産だけでなく、株式や債券、ヘッジファンド、金、暗号資産などを含めた資産全体のバランスを考慮し、長期的な視点で最適な投資戦略を提案してくれるため、リスクを抑えつつ資産運用を進められます。