はじめに

アパートなどの収益物件や一戸建てを売却しようと考えているときは「どのタイミングで売却すべきか」が問題になります。
不動産の売却相場は常に変動しているため、売却タイミングによって手元に残る利益が大きく変わってくる可能性があるのです。

収益物件や一戸建ての売却タイミングとしては、よく「長期所有のタイミングで売却した方がいい」と言われますが、なぜなのでしょう。
なぜ長期所有してからが売却タイミングと言われるのでしょうか。

不動産の長期所有とは何か、なぜ長期所有が不動産売却のタイミングと言われるとか、分かりやすく説明します。

不動産の長期所有とは？

不動産の長期所有とは「5年を超える期間、不動産を所有していること」です。
5年超の所有である長期所有に対して、5年を超えない不動産の所有のことを短期所有といいます。
不動産の売却タイミングで迷ったら「長期所有で売却した方がいい」といわれますが、これは5年超所有する長期所有をしてから売却した方がいいということです。

不動産の長期所有と短期所有は税率が違う

不動産の長期所有と短期所有では売却時の税率が違っています。

不動産を長期所有して売却する場合の税率
所得税 / 15％
住民税 / 5％
復興特別所得税 / 2.1%

不動産を短期所有で売却する場合の税率
所得税 / 30％
住民税 / 9％
復興特別所得税 / 2.1%

不動産を長期所有してから売却するときの税率と短期所有で売却する税率を比較してください。
長期所有での売却は税率がかなり低くなっていることが分かります。

不動産売却の税金の仕組み｜長期所有と短期所有の比較

不動産売却の税金は「利益への課税」です。
よく勘違いされますが、売却金額にそのまま課税されるわけではありません。
たとえば不動産売却金額が1億円だった場合、1億円から売却時の経費や取得費などを引いて残った金額（純粋な利益）に対して課税されるわけです。
取得費などを引いた純粋な利益部分が4,000万円であれば、課税対象になるのは4,000万円という金額になります。

長期所有と短期所有では、売却の利益部分への課税という点は変わりません。
しかし、税額がかなり変わってきます。

一戸建てや収益物件を長期所有で売却した場合の税金

長期所有で売却し、純粋な利益部分の金額が4,000万円だったとします。
所得税と住民税を足して800万円になります。
復興特別所得税は12万6,000円です。

一戸建てや収益物件を短期所有で売却した場合の税金

一戸建てや収益物件を短期間の所有で売却した場合は、税金は長期所有での売却より高額になります。
たとえば不動産売却の利益が800万円だった場合、住民税と所得税を足して税金は312万円です。
復興特別所得税は5万400円になります。

仮に不動産売却の利益が4,000万円だった場合は、所得税だけで1,200万円です。
所得税額だけで長期所有の税金額を遥かに上回る計算になります。

長期所有での不動産売却は税金負担をおさえられる

不動産売却のときに長期所有だと短期所有と比較して税金負担を大幅に削減できるため、不動産売却はよく「長期所有で売却した方が得」と言われるわけです。
しかし、実際に長期所有で売却した方が得になるかどうかはケースバイケースになります。

一戸建てや収益物件の場合、年と共に不動産価値が下がるのが基本です。
相場も上下しますので、価値のあるうちに高い相場で売却できる場合は、短期所有でも得になるケースがあります。
不動産の長期所有による売却は絶対ではなく、あくまでケースバイケースだと理解しておくことが重要です。

まとめ

一戸建てや収益物件を売却するときはタイミングで悩むのではないでしょうか。

長期所有後の売却だと税金をおさえられるというメリットがある反面、無理に長期所有に個室すると有利な相場による売却を逃すリスクもあります。
不要不動産の売却や資金調達のための不動産売却、資産整理のための不動産売却などは、事情に合わせてタイミングを見極めることが重要です。

売却タイミングで迷ったら、FPなどの専門家にも相談してみてはいかがでしょう。