はじめに

銀行預金ではなかなか資産がふえないこのご時勢に、不動産投資という選択肢を検討しはじめる方も多いのではないでしょうか。
不動産投資は、物件選びに失敗しなければ、リスクを抑えて着実なリターンが期待できる投資方法です。
この記事では、初めて不動産投資をされる方向けに、失敗しない物件選びについて知っておきたい視点をご説明します。

1.不動産の収益～インカムゲインとキャピタルゲイン～

収益物件選びでなにより大切なことは、当たり前のようですが、その物件を買うことでいかに利潤を生み出すことができるか、という点です。
不動産を購入し、運営するには、情報を集めたり契約登記などの事務手続きをこなしたりする時間もかかりますし、投資用ローンを組む場合でも諸費用などの支出は必ず発生します。この時間と労力をかけることに見合う収益を生み出す物件を探しましょう。

不動産から生まれる収益は2種類あり、インカムゲインといって物件を第三者に貸し出して得られる賃料収入、キャピタルゲインといって購入時よりも高い価格で売却することにより生まれる差益があります。

一般的に言うと、キャピタルゲインを狙うには、かなり高度な経験値や情報網が必要です。キャピタルゲインがでるということは、適正価格よりも安く市場にでているということですので、他人が気づいていないそういったいわば掘り出し物物件を見つけてくるスキルが必要になるのです。

一方、インカムゲインは確実に賃貸人がつく物件（後述します）を、適正な価格で購入し、それを長期間で運用すれば、着実に得ることができる可能性が高いです。キャピタルゲインと違って短期間で多額の収益を得られるわけではありませんが、こつこつと収益をあげていきたい方には向いている投資法といえます。

2 収益があげやすい物件とは

収益があげやすい物件とは、とりもなおさず、途切れなく賃借人がついてくれる物件となります。途切れなく賃借人がつくとインカムゲインがあがりますし、そういった魅力的な物件は値下がりがしにくいので、キャピタルゲインも狙える可能性があります。

逆にいいますと、不動産賃貸業にとって空室リスクは大きなリスクです。空室だとその間の賃料収入がはいらなくなるので損失がでてしまいます。
多くの方は、キャッシュではなく投資用ローンを組んで物件を組まれると思いますので、賃料収入が入らない間のローン返済は自己資金からの持ち出しになるので、心理的にも焦ってしまいますよね。

常に賃貸人がつく物件は、自分が居住用に賃貸物件を探しているつもりになると、イメージがわきやすいと思います。以下、いくつかポイントを紹介します。

2.1 駅からの徒歩距離5分以内の物件を選ぶ

賃貸物件は、まずアクセスのよさが重要です。
できれば駅から5分以内、遠くても10分以内を選びましょう。

2.2 人口集中エリアを選ぶ

また、現在の日本は、若年層を中心に、地方から東京への人口流入が進んでいるため、エリアとしては賃貸需要の高い東京を選ぶのが手堅いと思われます。賃貸物件のボリュームゾーンとしては、１Kや１LDKなどの単身または2人世帯ですので、若年層が集中する東京エリアをおさえるのが確実です。

場合によっては、他に選択肢として考慮してよい良いエリアとしては、名古屋、大阪、福岡が人口増をしています。
残りのエリアは人口減が続いているので、最初の不動産投資先としては避けたほうが無難だと思われます。

2.3 1981年6月1日以前に建設された物件は避ける

建築基準法の改正により、1981年6月1日から新耐震基準に切り替わっています。これ以前の物件は耐震基準が弱い可能性もありますし、築古物件は修繕やリフォームなど維持費用がかかるので、避けたほうが無難でしょう。

3. 最後に

いかがだったでしょうか。投資用物件選びの一助になれば大変幸いです。