不動産投資!新築物件と中古物件どちらを選ぶべき? | 株式会社ウェルス・パートナー

不動産投資!新築物件と中古物件どちらを選ぶべき?

2018/11/12

不動産・保険

不動産投資をはじめようと考えたとき、世の中にでまわるオプションの多さに圧倒されますよね。この記事では、不動産投資をするにあたり、新築物件と中古物件どちらに投資するのがよいか、それぞれのメリット・デメリットについてご説明します。日本人は世界に類をみないほどの新築好きといわれていますが、居住用ではなく不動産投資においては、どちらが適しているのでしょうか。

1.投資利回りでは、中古物件に軍配があがる

不動産投資のひとつの指標として、投資利回りという数字があります。年間にはいってくる投資物件の賃料が物件購入価格にしめる割合で、通常パーセント表示がされます。賃料が高く投資物購入価格が安いほど、利回り数字は高くなります。

この指標をみることで、投資価格である不動産購入価格を、どのくらいの期間で回収できるのかを知ることができます。上述のように、日本では新築が好まれるので、新築プレミアムといって、新築は中古よりもかなり高い価格設定となります。

一方、賃料は、10年程度では数万円単位で下落することはないので、築浅物件であれば、新築と中古でさほど差がでないということもあります。したがって、結果的には、一般的に中古物件のほうが新築物件よりも利回りが高くなります。

2.金融機関の融資がおりやすいのは新築物件

不動産投資の大きなメリットとして、自己資金を少なくして金融機関から低金利で長期の住宅ローンを借り入れられることです。これをレバレッジといいます。他の金融商品でこのような金融機関からの融資を受けることができるものはほとんどありませんので、多くの投資家は投資用ローンを利用すると思います。

金融機関は不動産投資ローンの申込みを受けて、申込者の年収や資産状況などの属性データとともに、不動産についての収益性も審査します。最終的に住宅ローンが返せなくなった場合、銀行は不動産に対して抵当権を行使して貸したお金を回収するということになりますので、銀行にとってその不動産に価値があることは非常に大切なのです。

新築は最新の建築基準にそって建てられておりますし、経年劣化による瑕疵の心配も少ないので、中古よりも金融機関としても安心して貸す事ができるので、新築のほうが中古よりも住宅ローン金融融資が受けやすいという特徴があります。

3.物件選びスキルは新築よりも中古のほうが難易度が高い

中古物件は購入時に既に借り手が入居していて、賃貸借契約ごと移転させることが多いため、内覧ができないで購入しなければいけないことがあります。また、建物は経年劣化しますし、劣化の具合は住み手のメンテナンスにもよりますので、将来にわたる修繕費用がどのくらいかかるかの予測がなかなかつきにくいということもあります。

不動産投資の経験をつんでくると、経験値として築年数や構造などである程度予測をつけることができるようになりますが、初めての購入の場合は予想外の出費が将来ないように十分に気をつける必要があります。

4.中古物件は瑕疵担保が免責となっていることが多い

不動産売買契約において、瑕疵担保責任とは、物件に外見上わからない不備(たとえば、基盤に危険なものがうまっていたり、構造に問題があったり)について、一定期間、売主側が買主側に修繕や損害賠償の責任を負うことをいいます。

売主が業者ではなく個人の場合、契約自由の原則があり、売買契約でどの程度の期間瑕疵担保を負うかは様々です。個人オーナーの中古物件売買の場合、現状有姿といって傷があったとしてもそのリスクも買主がこみで買うという取引条件となっていることが多いため注意が必要です。

売買物件に隠れた瑕疵(外見上ではわからない欠陥)があった場合、一定期間について売主が買主に対して負う責任のことをいいます。一方、新築の多くはデベロッパーなどの業者が売主になることが多く、その場合は法律により10年間瑕疵担保期間が定められているので、この点のリスクはさがります。

5.最後に

いかがでしたでしょうか。新築にも中古にもそれぞれのよさやデメリットがあり、なにがベストなチョイスなのかは、投資家の経験値、価値観、状況などによって異なることをご理解頂ければ幸いです。あなたにとってベストの1件にであうことができる一助になれば幸いです。

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