1.はじめに
不動産投資は相続時の節税対策にも有効というフレーズを耳にされたことがある方も多いと思います。既に相続を経験された方はご存知かもしれないですが、不動産が実際にどのような手続きで相続されるのか、なぜ相続時の節税対策となるのか、実際に体験しないとイメージがわきにくいかもしれません。この記事では、不動産の相続についての基礎知識をご説明します。
2.相続とは
人が亡くなって、その方にご遺族等がいる場合、相続が発生します。亡くなられた方を被相続人とよび、ご遺族で遺産を引き継ぐ方を相続人といいます。日本の税法では、相続に際して、相続人に対して相続税が課税されます。相続税は累進課税といって、遺産がおおきいほど高額な税率になり、一番たかいと半分以上税金で持っていかれるということになりますので、資産家にとって相続税対策は、大きな課題です。
3.相続財産はどのように計算されるのか
被相続人が残した現金や、株式や債券などの有価証券については、時価で相続財産として計算します。ところで、不動産については、時価ではなくて、土地については「路線価」、建物については「固定資産税評価額」という基準で評価されます。路線値にしても固定資産税評価額にしても、時価よりは低いことが大半であるため、現金や有価証券を相続する場合よりも、相続財産が減るため、節税効果が期待できるのです。
また、投資用不動産については、多くの方が第三者に賃貸をしてインカムゲインを得られるという活用方法をされていると思いますが、賃貸不動産については自分が使っている不動産よりもさらに低く評価をしてもらえるので、更なる節税が期待されます。
こうして、現金、有価証券、生命保険、年金、不動産などすべてのプラスの遺産を現金に換価して計算し、そこから被相続人が借金などの負債をしていた場合はその金額を差し引きします。こうして算出された相続財産によって、相続税額が決まる、ということになります。
相続財産の額が小さいほど、相続税率も分母となる相続財産額も小さくなるので節税対策になるということをイメージしていただけると幸いです。
4．不動産の自己利用と賃貸用の場合の評価計算
4．１自己利用の場合の評価計算方法
不動産を他人に賃貸せずに自分で利用する場合、つまり自宅等の土地については、以下のように計算されます。
不動産が市街地にある場合：路線値方式
不動産が市街地でない場合：倍率方式
路線価方式という計算法は、その土地が面している道路ごとに国税庁が決めて公表している「路線価」に土地の面積をかけて土地の価値を算出する方法です。場所によりますが、時価の７～8割に収まる計算結果になることが多いです。
一方、田舎にある土地で、路線値がない場合は、倍率評価方式といって、固定資産税評価額について国税庁が決めて公表している倍率をかけて価値を算定します。路線値方式よりもさらに低い評価になり、時価の６～7割になるようです。
建物については、固定資産税評価額となり、建築費用の半分から7割程度に押さえられます。
2第三者に課す場合
投資用不動産で、第三者に賃貸する場合は、自分で不動産を利用する場合にくらべて、さらに評価額がさがります。土地を貸し第三者のために借地権を設定する場合と、土地に自分でアパートを建てて、土地と建物をあわせて貸す場合とそれぞれ異なります。
借地権が設定されている土地は、所有者の利用は制限されますが、ついていない土地に比べて６～7割に評価額がおさえられます。制限つきの土地があるがゆえに少し評価がさがるという理屈ですね。先祖代々空き地で相続しているという場合は、節税効果も考えて一棟アパート経営という選択肢もありです。
ただし、大家さん業は管理の手間もかかりますので、税金だけではなく色々なプロコンを考えて有効に土地を活用していきたいものですね。
5.最後に
いかがでしたでしょうか。不動産投資は相続税をおさえて、次世代にご自身が築かれた資産を継承するという意味で有効な手段のひとつです。皆様の資産形成を考える一助になりましたら幸いです。
