いつ売却するべき？不動産投資の出口戦略の考え方

不動産投資で得られる利益には、賃料収入などのインカムゲインと、不動産を売却し購入時よりも利益を出すキャピタルゲインの二種類があります。投資家の理想としては、賃貸でインカムゲインや節税メリットをある程度得たあと、良いタイミングで売却をし、できればキャピタルゲインも得たいところですよね。

1 １.出口戦略はなぜ重要なのか
2 ２．出口戦略は物件購入時からはじまっている
3 ３．出口戦略は売却のタイミングが大事
4 ４．最後に

１.出口戦略はなぜ重要なのか

居住用物件は、ご自身が引っ越したいと考えるタイミングまで所有をすることになりますし、腰を落ち着けて住たいという場合は終の住処として購入される方も少なくありません。

これに対して、投資用物件は、あくまで投資ですので建物の老朽化などを考えると、どこかで売却をしていくことが基本となります。また、日本は人口が減少しており、特に地方では需要と供給のバランスが崩れることも想定されていますので、所有している物件についてキャピタルロスが今後でてくる可能性があるのであれば、適切な売却タイミングを見定めるということは非常に大切となります。

不動産の価格は1000万円以上するものがほとんどですので、仮に大幅なキャピタルロスが出てしまった場合は、これまでせっかくコツコツとインカムゲインや節税効果を得てしまったとしても、収益がマイナスとなって苦労が水の泡になってしまうことが考えられるからです。

２．出口戦略は物件購入時からはじまっている

成功する出口戦略のために非常に重要な要素として、市場価値がさがりにくく、次の投資家にとって魅力的な物件を選ぶということが必要です。投資家にとって魅力的な物件とは、利回りがよくまた空室リスクが少ない物件ということになりますが、これはとりもなおさず、入居者が気に入ってくれる物件ということになります。

具体的には、最寄り駅の場所からメインターミナルへのアクセスのよさ、物件と駅からの距離が近い、築浅またはメンテナンスやリノベが適切にほどこされている、学校職場病院などの生活インフラが充実している、家賃が相場または少し下で適切に設定されている（このことは、投資家の目線から見ると、高すぎない家賃でも一定の利回りが出る物件価格で購入できていたということを意味しますね。）などの要素があります。

３．出口戦略は売却のタイミングが大事

出口戦略には、どのタイミングで売却することがベストかをおしはかり、そのタイミングを目指して決断をきちんとするという、売却タイミング管理が非常に大切です。ベストな売却タイミングは、第一には一番高く売却できるタイミングとなります。

タイミングを知るにあたっては、定期的に相場をチェックしていくことが必要です。ご自身の物件の売却の相場を知るためには、土地情報検索システム物件があるエリアの市場の動向を定期的に観察していくことがおすすめです。

現況を知るための手軽な手段としては、土地情報総合システムの不動産取引価格情報検索などを利用して、そのエリアでの類似物件の実際の取引がどれくらいでなされているかをチェックするという方法があります。

また、不動産一括査定サイトなどを利用して、具体的なご自身の物件の現在価格がいくらなのかを定期的にチェックするという方法があります。不動産流通市場の7割のシェアをもつ大手6社が同時に査定してくれるサービスもあり、やはり1社単体ということではなく複数社にあいみつもりをとるということでかたよりのない情報を知ることができますので、おすすめです。

また、購入価格マイナス（上記で算出した相場価格＋これまでの運用利益）をすると、トータルでのいままでの投資結果がプラスかマイナスかがわかるので、ご自身としてはどのくらいのプラスで出口としたいのか、ということを考えるということも必要です。