年間4,000万円のインカムゲインを生み出すIFA代表の資産運用とは？

1 はじめに
2 年間4,000万円を生み出す「インカムゲインの全体像」
3 債券の想定投資インカムゲイン収入（年間）
- 信用力と長期保有で安定収入を目指す
4 国内不動産の想定投資インカムゲイン収入（年間）
5 まとめ

はじめに

皆さん、こんにちは。株式会社ウェルス・パートナー代表の世古口です。
今回のテーマは、「資産運用のプロ・世古口の投資インカムゲイン収入年間4,000万円の詳細を公開します」です。

今回は、資産運用によって実際に生み出されている、私自身の年間のインカムゲイン収入の詳細について、具体的にお伝えします。皆さんの資産運用やインカムゲインのポートフォリオ設計や、将来の安定したキャッシュフロー構築の参考にしていただければ幸いです。

本記事の内容は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の推奨や投資成果を保証するものではありません。実際の投資判断にあたっては、ご自身の資産状況やリスク許容度を踏まえた慎重な検討が必要です。

年間4,000万円を生み出す「インカムゲインの全体像」

まずは、私自身の投資のインカムゲイン収入の設計イメージについて解説します。細かい投資対象（REIT等）を除き、私のインカムゲイン収入を支える主軸は「債券」と「国内不動産」の2つです。

1つ目の柱は「債券ポートフォリオ」からの利息収入です。日本円をはじめ、先進国米ドル建てや新興国通貨建ての個別債券を分散して保有しており、これらから発生する外貨ベースの利息収入は、現在の為替水準で年間約2,100万円となっています。

2つ目の柱は「国内不動産」からの家賃収入です。現在6物件に投資しており、管理費等のコストや銀行へのローン返済を差し引いた後の手残りは年間約1,000万円となります。

不動産投資においては、手元に残るキャッシュフローに加えて「銀行への元本返済額」も考慮することが重要です。元本返済によって借入金が減少し、その分だけ純資産が増加するため、これらも実質的なインカムゲインとして評価することができます。

年間約900万円の元本返済額とキャッシュフロー1,000万円を合わせると、不動産から得られるインカムゲインは年間約1,900万円となります。

この債券による利息収入約2,100万円と、不動産によるインカムゲイン約1,900万円を合わせることで、年間で合計約4,000万円のインカムゲイン収入が生まれる計算です。

債券の想定投資インカムゲイン収入（年間）

ここからは、債券と国内不動産それぞれから得られるインカムゲイン収入の詳細を見ていきます。こちらは債券の想定投資インカムゲイン収入の内訳です。

通貨ごとの投資金額と年間の利息収入の内訳は以下のようになっています。

最も投資規模が大きいのは米ドル建て債券で、投資金額は3億6,000万円（約30銘柄の個別債券に分散）です。ここから発生する現在の円評価ベースの利息収入は年間約1,870万円となっています。

次に円建て債券（日本国債や国内企業の社債）には2,000万円を投じており、年間の利息収入は約70万円です。
さらに、豪ドル債券（投資額1,200万円／利息収入約60万円）、南アフリカランド債券（投資額800万円／利息収入約60万円）、メキシコペソ債券（投資額700万円／利息収入約50万円）を組み入れています。

このようにあらゆる通貨の債券に分散し、投資金額の合計4億700万円に対し、想定する年間の利息収入は約2,110万円となります。

信用力と長期保有で安定収入を目指す

この債券ポートフォリオの平均格付けは平均でAです。かなり信用力の高い発行体を中心に厳選して投資しています。

また、平均の残存期間は19.5年です。昨今の世界的な高金利環境を活かし、残存期間が長めの債券を中心にポートフォリオを構築しています。これにより、長期間にわたって安定した利息収入が期待できる仕組みを作っています。

国内不動産の想定投資インカムゲイン収入（年間）

次に、国内不動産の想定投資インカムゲイン収入の内訳を見ていきましょう。借入もあるため、債券よりも若干複雑になっています。

不動産投資においては、一棟RCマンション、木造アパート、区分マンションの計6物件を保有しています。

都内一棟RCマンション（大田区）

1つ目は、投資規模が最も大きい都内（大田区）の一棟RCマンションです。投資金額3億円に対し、管理費等のコストを引いた実質家賃は年間1,392万円です。ここから不動産担保ローンの元利返済（年間942万円：うち元本返済420万円、金利返済420万円）を行うと、税引前キャッシュフローは年間442万8,000円となります。元本返済分を加えた実質インカムゲインは年間968万円です。

神奈川一棟木造アパート（横浜）

2つ目は、神奈川県横浜市の一棟木造アパートです。投資金額1億3,000万円に対し、想定実質家賃は年間750万円です。元利返済420万円（元本返済240万円、金利170万円）を差し引いた税引前キャッシュフローは年間330万円となり、元本返済分を合わせた実質インカムゲインは年間572万円となります。

都内区分マンション（4物件）

残りの4物件は、都心の区分マンション（赤坂・三田・白金・目黒）です。投資金額はいずれも2,000万円台前半から後半で、想定実質家賃は100万円前後程度です。元利返済は40万円中盤程度、税引前キャッシュフローは、赤坂63万円、三田80万円、白金65万円、目黒57万円となっています。ここにローンの元本返済分を加えると、赤坂92万円、三田107万円、白金92万円、目黒86万円となります。

これら6物件を合計すると、手元に残る税引前キャッシュフローは年間1,040万円となり、そこに隠れインカムである元本返済分を加算することで、不動産全体での年間インカムゲインは合計約1,919万円となる想定です。

不動産の保有が不可欠な理由

債券の利息収入はあらかじめ利率が固定されているため、基本的に為替の変動がない限り収入額は変わりません。そのため、世の中の物価が上昇するインフレ局面においては、実質的な価値が目減りしてしまうリスクがあります。

一方、不動産の家賃収入は「インフレ連動性が高い」点が大きな特徴です。現在の家賃収入は年間約1,900万円ですが、物価上昇に合わせて家賃改定を行い、年間2,000万円、2,100万円、2,300万円といったように引き上げていくことができれば、インフレ下でも収入の実質的な価値を維持することが可能です。

このように、債券の利息収入だけではカバーしきれない「インフレ対策」を講じるうえで、インフレ連動性を備えている不動産をポートフォリオの一部にしっかりと組み入れておくことが、インカムゲイン全体を安定させるうえで重要であるとおわかりいただけたのではないでしょうか。

まとめ

最後に、今回のテーマである「資産運用のプロ・世古口の投資インカムゲイン収入年間4,000万円の詳細を公開します」を4つにまとめます。

ポイント1）収入源は債券の利息収入と不動産の家賃収入

インカムゲインを生み出す一番の源泉は、米ドルを中心とした「先進国債券の利息収入」と「国内不動産の家賃収入」です。この2つを組み合わせたダブル・インカムゲインの構造は、効率よく安定したインカムゲイン収入を得るための有効なアプローチの一つといえるでしょう。

ポイント2）債券の利息収入は約2,100万円、家賃収入は約1,900万円

具体的には、外貨ベースを中心とした債券の利息収入が年間約2,100万円、不動産の家賃収入は、税引前キャッシュフローに元本返済額（純資産の増加分）を加えて年間約1,900万円となります。これらを合計することで、年間約4,000万円のインカムゲイン収入が得られるイメージとなっています。

ポイント3）利息収入は安定収入確保と通貨分散が特徴

債券は、発行体の信用力に大きな問題が生じない限り、基本的にあらかじめ決められた利息が定期的に入ってくるため、極めて安定した収入源になると考えられます。また、円だけでなく、米ドルをはじめとする外貨建て債券を組み入れることで、資産の分散だけでなく「収入の通貨分散」を図れる点も大きな特徴です。私の場合、円の家賃収入と同程度の割合で米ドルからの収入を確保しています。