はじめに

不動産投資に興味はあるけれど、費用の大きさや管理の手間が気になるという方が多いのではないでしょうか。

そんな方に注目されているのが「不動産小口化商品」です。少額から不動産投資を始められ、プロが管理してくれるので、運用の手間もかかりません。

この記事では、不動産小口化商品の仕組みやメリット・デメリット、投資初心者におすすめの理由をわかりやすく解説し、活用ポイントをご説明します。

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品は、不動産を小口化して複数の投資家で共有する仕組みを指します。現物不動産への投資に比べて少額から始められる点、管理の手間が不要である点が特徴です。不動産投資をより身近にする手段として、多くの投資家から注目されています。

不動産小口化商品の概要

不動産小口化商品では、特定の物件を複数の投資家が出資して所有します。個々の投資家が物件を直接所有するのではなく、専門の事業者を通じて間接的に権利を保有します。この仕組みにより、物件の管理や運用は専門家に任せることができ、投資家は持ち分に応じて賃料収入や売却益を受け取るだけで済みます。

一般的には、1口あたり1万円から100万円程度で購入可能となるため、投資初心者でも取り組みやすくなります。

REIT（不動産投資信託）との違い

不動産小口化商品は、REIT（不動産投資信託）と混同されることがありますが、実際にはいくつかの違いがあります。

両者では所有権の形態が異なります。不動産小口化商品の賃貸型、任意組合型では、投資家が物件の一部を所有する権利を持ちます。一方、REITは不動産を証券化したものであり、投資家は不動産そのものの所有権はなく、運用会社が発行する証券を購入します。

また、流動性にも差があります。REITは証券取引所で売買できるため、比較的短期間で売却が可能で、流動性が高く保持されます。一方、不動産小口化商品は契約期間が固定されており、中途解約が難しいケースがほとんどです。

税制上の取り扱いも異なります。REITの分配金は配当所得として扱われ、源泉徴収が行われます。不動産小口化商品は所得が20万円以上の場合、確定申告が必要です。また、賃貸型、任意組合型の不動産小口化商品については、不動産所得となるため損益通算が可能で、減価償却費の形状も可能です。

不動産特定共同事業法

不動産小口化商品を取り扱う事業者は、不動産特定共同事業法（不特法）にもとづき、国土交通省の許可を受ける必要があります。この法律は、投資家保護を目的としており、事業者の信頼性や運営体制が審査されます。事業者が投資家の資金を適切に管理しているか、十分な情報開示を行っているかなどがチェックされます。

同法では、不動産小口化商品に関する契約内容やリスクについて事前に詳しく説明する義務が事業者に課されています。これにより、投資家はリスクを理解した上で安心して投資を行うことができます。

不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品には、主に賃貸型、任意組合型、匿名組合型の3種類があります。それぞれの仕組みや特徴を理解することで、自分に適した商品を選ぶことができます。

賃貸型

賃貸型は、複数の投資家が出資し、特定の不動産を購入して事業者に賃貸する方法です。事業者は物件の管理・運営を行い、投資家は賃料収入を受け取り、売却した際には売却益を受け取ります。

1口100万円程度、運用期間は10年以上の商品が一般的ですが、案件自体が少なく一般の投資家が契約できる機会は限定的です。

任意組合型

任意組合型は、投資家と事業者が任意組合契約を結び、共同で不動産事業を行う形態です。この契約形態では投資家は現物出資となり、不動産の所有権を登記できます。

任意組合型では運用期間が長期にわたる点が特徴で、安定した利回りを期待する投資家に向いています。収益は不動産所得として扱われ確定申告が必要となりますが、減価償却が活用できるため、節税につながります。

匿名組合型

匿名組合型は、事業者が投資家と匿名組合契約を締結し、出資を受ける形態です。この契約形態では、投資家は不動産の所有権を持たず、事業者が運営を行います。より金融商品に近づいた形です。匿名組合型では、分配金は雑所得として扱われるため、賃貸型、任意組合型とは税務上の取り扱いが異なります。

不動産小口化商品が注目される背景

不動産小口化商品が近年注目を集める背景には、収益不動産の価格高騰という事情があります。近年、実物不動産の価格が上昇を続けており、一般投資家がおいそれと不動産投資に手を出しにくい状況が生まれているのです。

東京都心部や大阪の主要エリアでは、高級マンションを筆頭に不動産価格が高騰し、少額での投資が事実上不可能となっています。不動産投資では金融機関の融資を活用するのが一般的ですが、融資審査も厳しくなっており、すべての希望者が投資できるとは限らない状況です。自己資金が少なく、融資も受けられない個人投資家は、不動産投資を断念せざるをえない形です。

このような背景で、注目されているのが不動産小口化商品です。不動産小口化商品は、少額の資金からでも不動産投資に参加できる仕組みなので、資金調達が困難な個人投資家でも比較的低価格で不動産市場にアクセスできます。

不動産小口化商品は、従来の不動産投資のハードルを大きく下げるとともに、多くの投資家にとって魅力的な選択肢となり、急速に注目を集めているのです。

不動産小口化商品投資の4つのメリット

不動産小口化商品には、他の投資商品にはないメリットがあります。初心者や忙しい社会人にとっても手軽に始められるため、近年注目度が高まっています。

ここでは、不動産小口化商品投資の4つのメリットについて解説します。

1.少額から始められる

不動産小口化商品の最大の魅力は、少額から投資を始められる点です。一般的な現物不動産投資では、物件購入のために数千万円以上の初期費用が必要です。融資を活用するとしても、物件価格の1～3割程度の頭金は必要です。不動産小口化商品では、小口化された権利を購入する形になるため、より少額から投資を開始できます。

一例として、10億円の一棟マンションを収益物件として運用するケースを考えましょう。投資家が一人で運用するとなると高額な初期費用が必要となりますが、小口化商品ならその一部を所有するだけで済むため、資金面でのハードルが大幅に下がります。10億円の一棟マンションでも、1,000人の出資者が集まれば100万円の出資で運用が可能になります。（実際には、事業者の手数料がプラスされますので、1,000人以上の出資者が必要になります。）

2.管理の手間がかからない

不動産小口化商品は、収益物件の運営・管理に関わる業務一式を事業者が行います。投資家は、物件の維持管理や入居者対応といった煩雑な作業から解放されます。

実物の不動産投資は「投資」とされながらも、現実には物件の入居者管理・建物管理が必須とものとなるので、「事業」に近いものです。その意味で不動産小口化商品は、純粋に「投資」になるといえます。

特に投資初心者や多忙な社会人にとって、不動産の専門知識が不要である点は大きなメリットです。投資家は定期的な報告を受けるだけで、運用成果を確認できます。

3.リスク分散ができる

不動産小口化商品は少額投資で始められるため、複数の商品に分散投資が可能です。一つの物件に集中投資するのではなく、複数の物件に分散投資して地域・物件種類ごとのリスクを低減できます。

例えば、都市部の賃貸マンション案件、地方の賃貸マンション、ホテル案件の3種類の小口化商品へ投資した場合、都市は成績が悪くなっても地方は順調であったり、住宅は振るわなくてもホテル事業は好調であったりとリスク分散ができます。

現物不動産投資の場合資金に余裕がないとリスク分散が難しかったのですが、不動産小口化商品によってリスクを分散させ、投資ポートフォリオを安定させられます。安全性を重視する投資家にとっては、魅力的な選択肢となるでしょう。

4.相続対策になる

不動産小口化商品は、相続税対策としても有効です。不動産の所有権が保持される賃貸型、任意組合型であれば現物不動産を所有しているのと同じように、相続財産の評価額を圧縮できます。

不動産は、時価で評価される現金・金融資産と違い、土地は相続税路線価で、建物は固定資産税評価額で評価されます。賃貸不動産であるとさらに評価を下げられるため、相続税の節税につながります。

また、現物不動産の場合、相続時に複数の相続人で分割するのが困難な場合がありますが、不動産小口化商品であれば、それぞれが持ち分を引き継ぐ形で柔軟に対応できます。相続人数分の口数、またはその倍数であれば、平等に分割できます。これは匿名組合型でも有効です。

不動産小口化商品投資の4つのデメリット

一方で、不動産小口化商品には注意すべきデメリットも存在します。投資を検討する際には、これらのポイントの理解が重要です。

1.レバレッジをかけられない

不動産小口化商品では、現物不動産投資のように融資を活用してレバレッジをかけることができません。自己資金のみでの運用となり、リターンを大きくすることが難しい仕組みになっています。

不動産投資の醍醐味の一つが、レバレッジといえます。金融機関の融資を活用して、自己資金よりも大きな物件を運用して大きなリターンを得るのが不動産投資のアドバンテージだからです。

不動産小口化商品は融資を利用できないため、レバレッジ効果がない点がデメリットとなるでしょう。一方で、借入リスクがないため、安定性を重視する人には向いているといえます。

2.利回りは低めになる

不動産小口化商品の利回りは、一般的に2～4％程度とされています。これは現物不動産投資に比べると相対的に低めです。高いリターンを求める人には物足りないかもしれませんが、安定した収益を得たい人には魅力的な選択肢となります。

3.詐欺的な案件がある

不動産小口化商品の市場拡大にともない、一部では詐欺的な案件も報告されています。高利回りをうたう案件や、運営会社の情報が不透明な商品には注意が必要です。

信頼できる運営会社を選ぶためには、国土交通省の許可を得ているかどうかを確認し、事業者の実績や契約内容をしっかりと精査しましょう。国土交通省も詐欺的案件に対する注意喚起を行っており、公式サイトで具体例を紹介しています。

出典：国土交通省　小口化不動産への投資をかたった詐欺的勧誘等に係る注意喚起

4.流動性が低い

不動産小口化商品は、一般的に契約期間が固定されており、期間中の中途解約が難しい特性があります。急な資金需要が発生した場合でも、投資金をすぐに引き出すことはできません。

売却時には一定の条件や手続きが必要となり、売却完了までに時間がかかります。このため、流動性を重視する投資家には向いていないといえるでしょう。

不動産小口化商品投資が向いている人

不動産小口化商品は、すべての投資家に適しているわけではありませんが、特定のニーズや目的を持つ人にとっては非常に有用な投資手段となります。

不動産小口化商品がどのような人に向いているか、具体的に解説します。

現物不動産運用の手間を避けたい人

物件の管理や運営に時間をかけたくない人にとって、不動産小口化商品は最適な選択肢です。運営はすべて専門の事業者が行うため、投資家は定期的に配当金を受け取るだけで済みます。忙しい社会人や投資初心者には大きなメリットとなるでしょう。

安定した資産運用を求める人

不動産小口化商品は、安定した収益を得たいと考える人に適しています。大きなリターンは期待できないものの、リスクが抑えられており、堅実な資産運用が可能です。低金利時代において、銀行預金よりも効率的な資産形成手段として人気を集めています。

相続や贈与の準備を進めたいと考えている人

相続税対策や資産分割をスムーズに行いたい人にも、不動産小口化商品はおすすめです。小口化されているため、家族間での分割が容易であり、資産を次世代に引き継ぐ際のトラブルを回避しやすくなります。

まとめ

不動産小口化商品は、少額から手軽に始められる不動産投資の選択肢として、多くの投資家から支持されています。管理の手間がかからず、安定した収益を得られるので、これからも注目されていくと予想されます。

一方で、不動産小口化商品にもリスクは存在しており、十分な理解が必要です。詐欺的な案件を避けるためには、信頼できる運営会社を選びます。初心者から経験豊富な投資家まで幅広く対応できる不動産小口化商品は、資産形成や相続対策において有力な手段となるでしょう。  

世古口俊介

株式会社ウェルス・パートナー

代表取締役　世古口　俊介

2005年4月に日興コーディアル証券（現・SMBC日興証券）に新卒で入社し、プライベート・バンキング本部にて富裕層向けの証券営業に従事。その後、三菱UFJメリルリンチPB証券（現・三菱UFJモルガンスタンレーPB証券）を経て2009年8月、クレディ・スイスのプライベートバンキング本部の立ち上げに参画し、同社の成長に貢献。同社同部門のプライベートバンカーとして、最年少でヴァイス・プレジデントに昇格、2016年5月に退職。
2016年10月に株式会社ウェルス・パートナーを設立し、代表に就任。超富裕層のコンサルティングを行い1人での最高預かり残高は400億円。書籍出版や各種メディアへの寄稿、登録者1万人超のYouTubeチャンネル「世古口俊介の資産運用アカデミー」での情報発信を通じて日本人の資産形成に貢献。医師向けサイトm3.comのDoctors LIFESTYLEマネー部門の連載ランキング人気1位。

メディア掲載情報：「m3.com」「ZUU online」「MONEY zine」「マネー現代」でコラムを連載中